Investir dans l'immobilier résidentiel : Stratégies et conseils pratiques

Tout problème concernant vos logements locatifs peut rapidement avoir un impact sur vos revenus. Les problèmes d'entretien, les litiges avec les locataires et les vacances imprévues sont des exemples typiques de domaines où les coûts peuvent devenir incontrôlables et diminuer la valeur globale de votre investissement.

Pour atténuer ces risques, vous devez bien comprendre comment identifier les marqueurs d'investissement, choisir le bon logement, maîtriser les dépenses et satisfaire vos locataires.

Dans ce guide complet, nous explorerons :

• Comment identifier les meilleures opportunités sur le marché
• Les facteurs clés à prendre en compte pour évaluer la valeur potentielle d'un investissement
• Différentes options de financement et d'assurance
• Réglementation locataire-bailleur et ordonnances locales à prendre en compte
• Préparation des logements pour les nouveaux locataires
• Le Proptech pour protéger votre logement contre les dommages afin de sauvegarder votre investissement.
• La règle des 50 % des frais de fonctionnement et d'entretien

Identifier les meilleures opportunités du marché

La recherche des meilleures opportunités d'investissement repose sur une analyse approfondie du marché et sur un réseau solide.

Restez informé des tendances du marché en lisant des rapports sur le secteur, en assistant à des événements et en surveillant les indicateurs économiques tels que la croissance et les taux d'emploi, ainsi que les plans de développement plus vastes qui auront une incidence sur le marché du logement.

La mise en relation avec d'autres investisseurs est un moyen fantastique d'obtenir des informations précieuses sur l'espace d'investissement immobilier. Trouvez des groupes d'investissement immobilier locaux et des forums en ligne pour rencontrer des investisseurs en immobilier, des gestionnaires et des courtiers tout en découvrant des pistes.

Voici cinq outils que vous pouvez utiliser pour appuyer votre recherche :

• Zillow: Une plateforme immobilière populaire qui fournit des annonces de logements, des tendances du marché et des données sur le quartier pour vous aider à analyser les investissements potentiels.

• CoStar: Fournisseur d'informations sur l'immobilier commercial offrant des données complètes sur les logements, des analyses de marché et des tendances en temps réel, particulièrement utiles pour les investissements plus importants.

• Mashvisor: Un outil d'analyse des données immobilières qui aide les investisseurs à trouver des logements locatifs lucratifs en offrant des indications sur les revenus potentiels, les tarifs d'occupation et le retour sur investissement (ROI).

• BiggerPockets: Un outil d'analyse des données immobilières qui aide les investisseurs à trouver des logements locatifs lucratifs en offrant des indications sur les revenus potentiels, les taux d'occupation et le retour sur investissement (ROI).

• Redfin: Une société de courtage immobilier qui offre des données complètes sur les annonces de logement, y compris l'historique des prix, les tendances du marché et des informations sur le quartier, afin de vous aider à prendre des décisions d'investissement en connaissance de cause.

Choisir le bon logement

Nous vous proposons ici un tour d'horizon des facteurs clés qui vous permettront de gagner du temps lors de la recherche de logements rentables.

Le secteur

Le secteur du logement aura bien sûr une incidence sur votre public cible et, par conséquent, sur vos revenus potentiels, sur la manière dont vous commercialiserez vos logements et sur le type d'équipements que vous devrez prévoir sur place.

Par exemple, si vous gérez des logements collectifs, vous pouvez attirer des locataires dans des secteurs où le marché de l'emploi est dynamique, où les possibilités de scolarisation sont bonnes, où les transports sont bien desservis et où les taux de criminalité sont faibles.

Les logements situés à proximité des quartiers d'affaires ou d'autres pôles d'emploi constituent un bon point de départ, car ils offrent un trajet court. Il est également conseillé d'évaluer l'accès aux équipements publics tels que les aires, les centres commerciaux et les établissements de santé.

Projets de développement futur

Un logement locatif doit être un investissement à long terme, c'est pourquoi il faut chercher à investir dans des secteurs où la population est en croissance ou dans des endroits en cours de rénovation.

Évaluez les infrastructures ou les développements à venir, tels que les nouvelles liaisons de transport public, les zones commerciales ou les écoles. Ceux-ci peuvent stimuler de manière importante la demande pour votre location ainsi qu'augmenter la valeur du logement.

Pour ce faire, vous devez consulter les documents de planification des autorités locales, les modifications de zonage et les prévisions du marché immobilier, que vous pouvez trouver sur les sites Internet des municipalités, dans les bureaux des services d'urbanisme, dans les sociétés d'études immobilières et dans les revues spécialisées.

Revenu locatif potentiel

Calculez votre revenu locatif escompté en examinant des logements comparables dans le même secteur. Vous pouvez utiliser des outils tels que Rentometer ou le calculateur d'estimation de loyer de Zillow pour avoir une bonne idée de la situation. Assurez-vous que le revenu locatif escompté couvre tous vos coûts, y compris les paiements hypothécaires, les taxes, l'entretien et l'assurance.

Pour calculer le rendement locatif d'un logement hypothéqué et comprendre l'équilibre entre le risque et la rentabilité, il est possible d'utiliser la formule du retour sur investissement.

Il s'agit du revenu locatif annuel moins les coûts d'exploitation annuels, divisé par l'investissement total (y compris la valeur du prêt hypothécaire et toute dépense initiale comme l'acompte et les frais de clôture) :

Formule : (revenus locatifs annuels - coûts d'exploitation annuels) / investissement total

Analyse comparative du marché (ACM)

Réalisez une AMC pour évaluer les performances sur le marché de logements similaires situés dans le même secteur. Cette analyse vous aidera à vous faire une idée précise des taux de location et d'occupation auxquels vous pouvez vous attendre.

Vous pouvez effectuer vous-même une AMC en procédant comme suit

1. Recueillir des données sur le logement dans lequel vous envisagez d'investir. Il s'agit notamment de sa taille, de son état, de son secteur et de toute caractéristique unique.
2. Identifier des logements comparables qui ont été récemment vendus ou mis sur le marché de la location. Trouver des logements présentant des caractéristiques similaires pour une comparaison utile.
3. Comparer le prix d'achat et le coût du loyer de ces logements pour identifier les tendances du marché. Tenez également compte du prix au mètre carré et de la durée d'occupation du marché.
4. Tenir compte des différences de taille et de caractéristiques. Ajustez le prix de vos logements en fonction des améliorations, des caractéristiques uniques et de l'état des logements.
5. Utiliser ces données ajustées pour déterminer la juste valeur marchande du logement ciblé. Se servir de cette estimation des revenus locatifs pour réévaluer le prix de l'annonce.
6. Tenir compte des conditions du marché dans le secteur. Il est important de prendre en compte des éléments tels que la fluctuation de l'offre et de la demande et l'aspect expérimenté pour garantir une AMC équitable.

État du logement

Déterminez si des réparations ou des améliorations sont nécessaires, ainsi que leur coût probable. Ce travail doit être effectué au cours de la phase de diligence raisonnable du processus d'investissement, après avoir fait une offre mais avant de finaliser l'achat.

À ce stade, il est essentiel de procéder à une inspection approfondie du logement, en personne ou avec un professionnel, afin d'identifier les problèmes immédiats ou les problèmes futurs potentiels.

Les logements déjà en bon état et dotés d'équipements modernes seront d'emblée plus attrayants pour les locataires, mais il faut tenir compte de leur valeur d'achat plus élevée. Toutefois, à moins d'avoir de l'expérience en matière de rénovation et de disposer d'un plan de gestion des coûts clair, il est important d'être réaliste en ce qui concerne les logements nécessitant d'importants travaux.

Si un logement nécessite des rénovations, demandez des devis à des entrepreneurs avant de vous engager dans l'investissement, et veillez à prendre en compte ces coûts dans vos calculs finaux.

Taux de vacance

Un taux de vacance élevé aura un impact important sur vos revenus locatifs. Vous devez donc vous renseigner sur les taux de vacance moyens de votre secteur et trouver des logements dans des secteurs où la demande de location est forte.

L'investissement dans des logements multiples, tels que des duplex ou des triplex, est un moyen de réduire le risque d'inoccupation, car les revenus d'un logement peuvent compenser l'inoccupation d'un autre.

Outre les taux d'inoccupation, vous devez prendre en compte les coûts de rotation des locataires de manière plus large. En effet, la republication, le nettoyage et la rénovation après l'arrivée de mauvais locataires peuvent coûter jusqu'à 2 500 €.

Vous devez accorder une attention particulière aux coûts de rotation si vous achetez dans des secteurs où les périodes de location sont les plus intenses, comme les villes universitaires ou les lieux de villégiature. Dans ces villes, les taux de rotation peuvent être plus élevés, même si les taux d'inoccupation sont faibles.

Conseil de pro : vous pouvez réduire le taux de rotation des locataires et obtenir des preuves de non-respect des règles en installant le dispositif de surveillance multiple de Minut. Vous obtiendrez des preuves de bruit excessif et de tabagisme, ainsi qu'une notification automatisée en cas de problème, et ce dispositif aura un effet dissuasif.

Comprendre vos options de financement et d'assurance

Lors de l'achat d'un logement, l'une des décisions les plus importantes est de savoir si vous prenez une hypothèque pour acheter un logement ou si vous payez d'avance. Nous examinons ici plus en détail les différentes options qui s'offrent à vous.

Hypothèques

Les prêts hypothécaires sont un moyen courant de financer des logements locatifs ; vous pouvez vous attendre à payer entre 15 % et 25 % de la valeur du logement. Voici les deux principales options :

• Les prêts hypothécaires à taux fixe offrent un taux d'intérêt stable sur toute la durée du prêt. Cela signifie que les mensualités sont facilement prévisibles et que vous pouvez protéger votre trésorerie.
• Lesprêts hypothécaires à taux variable ont des taux d'intérêt qui varient dans le temps. Par exemple, ils peuvent commencer à un niveau inférieur à celui d'un taux fixe, mais augmenter par la suite.

Comparez différents organismes de prêt pour trouver les meilleurs taux d'intérêt et les meilleures conditions en fonction de votre situation personnelle. Il est également important de prendre en compte les exigences habituelles pour obtenir un prêt hypothécaire sur un investissement locatif. Il s'agit généralement d'un taux de solvabilité ne dépassant pas les 35%, d'une épargne permettant de couvrir jusqu'à six mois de paiements hypothécaires et d'une somme suffisante pour l'acompte.

Vous devrez également respecter le ratio minimum d'endettement de chaque prêteur. La bonne nouvelle, c'est qu'environ 75 % de vos revenus locatifs escomptés peuvent être pris en compte dans ce ratio.

Prêts privés

Les prêts privés sont proposés par des prêteurs privés et non par des institutions bancaires, ce qui en fait une option alternative si vous ne remplissez pas les conditions requises pour un prêt hypothécaire traditionnel. Ils sont souvent assortis de taux d'intérêt plus élevés, mais cela est compensé par des conditions plus flexibles.

Il existe trois principaux types de prêts privés :

• Les prêts à taux élevé sont proposés par des investisseurs privés à des entreprises et à des investisseurs immobiliers. Ils sont populaires pour les opérations et les investissements rapides, et sont généralement assortis de taux d'intérêt plus élevés et de périodes de remboursement plus courtes.
• Les prêts sur fonds propres immobiliers conviennent si vous disposez déjà d'un patrimoine important dans votre résidence principale, car vous pouvez l'utiliser pour financer l'investissement locatif. Les taux d'intérêt de ces prêts sont normalement inférieurs à ceux des prêts dédiés aux logements d'investissement, en raison du niveau de risque.

Assurance

Les assurances typiques que vous pouvez vous attendre à payer pour votre investissement locatif sont les suivantes :

• Assurance du propriétaire pour les dommages, la responsabilité et la perte de revenus locatifs
• Couverture des dommages aux logements en cas d'incendie, de tempête et de vandalisme
• Protection de la responsabilité civile, qui couvre les coûts et les dommages en cas de blessure.
• Assurance Umbrella qui comprend une couverture complémentaire pour les poursuites judiciaires et les sinistres majeurs.
• L'assurance contre les inondations et les tremblements de terre, car l'assurance habituelle peut ne pas couvrir ces risques.

Vous pouvez réduire vos coûts en regroupant votre assurance propriétaire avec votre police d'assurance habitation existante. Tous les assureurs n'offrent pas cette possibilité, mais cela vaut la peine de vérifier si c'est le cas pour le vôtre.

Réglementations locales relatives aux locataires et aux propriétaires

Dans cette section, nous examinons les principales réglementations que vous devez connaître.

Droits des locataires

Avant de mettre le logement en location, familiarisez-vous avec les lois locales sur les droits des locataires. Ces lois régissent des questions telles que les dépôts de garantie et le contrôle des loyers. En comprenant les droits des locataires, vous vous assurez que vos contrats de location sont conformes et vous évitez les litiges.

Les parties communes auxquelles il convient de prêter attention sont les suivantes :

• Réglementation sur les dépôts de garantie qui régit les frais et les politiques de restitution sur le site .
• Contrôle des loyers : certaines villes du pays disposent de lois limitant l'augmentation des loyers.
• Procédures d'expulsion, qui précisent le délai de préavis à donner aux locataires.
• Motifs légaux, qui couvrent les causes acceptables d'expulsion
• Contrat de location, qui doit tenir compte des réglementations locales et inclure des clauses relatives aux modalités de paiement, aux responsabilités en matière d'entretien et aux procédures de règlement des litiges.

Normes en matière de logement

Les ordonnances locales imposent des normes pour l'entretien des logements. Il s'agit notamment des exigences en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Il est important d'inspecter régulièrement les investissements locatifs afin d'éviter les litiges avec les locataires et les pénalités pour non-conformité.

Les réglementations les plus courantes sont les suivantes

• Normes de santé et de sécurité, qui couvrent les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone et les sorties de secours.
• Normes de construction, qui couvrent l'intégrité structurelle, la plomberie et les systèmes électriques.
• Normes d'habitabilité, qui garantissent un chauffage, une alimentation en eau et une lutte contre les parasites adéquats.

Conseil de pro : utilisez Minut pour surveiller votre climat intérieur et éviter les moisissures et l'humidité. Minut évalue en permanence les niveaux d'humidité et de température afin d'éviter que les problèmes ne s'aggravent et de vous fournir une analyse des risques de moisissure.

Préparez vos logements pour de nouveaux locataires

Pour que votre logement soit prêt à accueillir de nouveaux locataires, vous devez vous assurer qu'il est attrayant, fonctionnel et conforme à toutes les réglementations en vigueur. En plus de faire nettoyer votre logement par un professionnel, veillez à vous concentrer sur ces tâches clés.

Réparations et améliorations

Une bonne règle de base consiste à mettre de côté 1 % de la valeur du logement pour couvrir les réparations éventuelles. Commencez par les problèmes de base tels que les robinets qui fuient, les carreaux cassés ou les luminaires défectueux.

Après avoir effectué les réparations nécessaires, envisagez de moderniser le logement pour le rendre plus attrayant. Il peut s'agir d'équipements modernes tels que des cuisines et des salles de bains rénovées ou des appareils électroménagers économes en énergie pour attirer des locataires soucieux de l'environnement.

Mises à jour techniques

Les locataires attendent de plus en plus des espaces de vie mieux intégrés numériquement. Il peut s'agir d'incorporer des technologies domestiques intelligentes telles que l'entrée sans clé et les assistants à commande vocale, ou d'opter pour des systèmes d'alarme de haute qualité, par exemple.

Tenir compte des frais de fonctionnement et d'entretien

Selon la règle des 50 %, les frais de fonctionnement d'un nouvel investissement locatif s'élèvent généralement à environ la moitié du revenu total d'exploitation. Pour investir avec succès dans des logements locatifs, vous devez donc maintenir ces coûts à un niveau aussi bas que possible :

• Impôts fonciers
• Services publics
• Eau, électricité et gaz
• Internet et réseau câblé
• Entretien général
• Entretien saisonnier
• Impôt sur les plus-values
• Provisions pour entretien

Si certaines de ces dépenses sont inévitables dans le cadre d'un investissement immobilier, d'autres, comme l'entretien, dépendent de la manière dont le logement est géré. En mettant en œuvre une solution de surveillance respectueuse de la vie privée, vous pouvez avoir l'esprit tranquille en sachant que vous prévenez les problèmes de manière proactive.

Minut est une plateforme d'exploitation immobilière qui surveille le bruit, l'occupation et la fumée de cigarette pour s'assurer que les locataires ne nuisent pas à votre logement. Vous recevrez une notification instantanée sur votre téléphone et la preuve dont vous avez besoin pour prendre des mesures et être indemnisé pour tout dommage. Découvrez pourquoi 50 000 gestionnaires immobiliers dans le monde font confiance à Minut pour protéger leurs portefeuilles de logements - réservez une démonstration.