Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs logements que vous avez mis ou que vous souhaitez mettre à la disposition de locataires de passage ? Vous devez savoir que cette activité répond à une réglementation fiscale bien spécifique. Vous êtes, évidemment, soumis·e à l’impôt sur le revenu locatif. Cependant, il existe un moyen de réduire l'imposition de vos hébergements proposés en location de courte durée.
Grâce aux conseils de Pierre Leray, responsable commercial au sein du pôle investissement de la société Compta.com, nous allons vous expliquer quels sont les statuts et autres régimes fiscaux auxquels vous pouvez prétendre et lesquels sont les plus intéressants pour vous. Nous verrons surtout, quelles sont les charges déductibles en location saisonnière, en France. Certains frais et dépenses engagés pour améliorer l’expérience des voyageurs dans vos biens meublés méritent bien d’être pris en compte pour vous permettre de réduire significativement la facture de l’état.
Pour commencer, il est important de préciser que nous évoquons bien, ici, la réglementation concernant les biens meublés. La fiscalité d’une location non meublée répondant à d'autres normes que nous ne détaillerons pas ici.
Il faut savoir, ensuite, qu’en tant que particulier n’exerçant pas à titre professionnel, un propriétaire qui met son hébergement sur le marché peut prétendre au statut de LMNP, pour Loueur en Meublé Non Professionnel. Cette dénomination vous permet de bénéficier de certains avantages tels que la possibilité de percevoir des revenus complémentaires à une autre activité salariée.
Elle vous offre également la possibilité de déduire de vos impôts, un montant correspondant à un estimation de la valeur que votre bien perd en fonction de son usure dans le temps. Bien que cela vous donne le droit à une réduction assez conséquente de votre redevance vis-à-vis de l’état, il est, en outre, important de spécifier que le bailleur ou la bailleresse LMNP que vous êtes est tenu·e de ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs. Ou, si tel est le cas , ils ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer (fiscal, évidemment).
En ce qui concerne les régimes qui peuvent s’appliquer à cette façon de faire de la location saisonnière à titre individuel, il en existe deux :
Pour parfaire vos connaissances, vous pouvez également vous renseigner sur la législation en matière de location saisonnière.
Dans un premier temps, inutile de rappeler qu’il est absolument déconseillé d’oublier de déclarer certaines recettes engrangées suite à la location de votre bien, d’autant plus si ce dernier est proposé sur des plateformes de réservation dédiées (Airbnb, Abritel, Booking.com). En effet, ces dernières sont désormais dans l’obligation de transmettre au fisc tous les revenus perçus par leurs utilisateurs. Ces montants font partie intégrante du parcours de déclaration en ligne.
Cela étant dit, examinons maintenant ce que nous conseille P. Leray : « La déduction des charges aux revenus locatifs perçus, permet de diminuer le montant du revenu imposable. Il faut savoir qu’en plus de la déduction des charges d’exploitation du logement, le régime réel simplifié permet également d’amortir la valeur du bien, le montant des travaux et la valeur du mobilier sur plusieurs années. Les résultats des calculs d’amortissement se déduisent également des revenus locatifs. Pour la plupart des propriétaires, cela va permettre d’annuler l’imposition contrairement au régime micro BIC qui permet simplement d’appliquer un abattement forfaitaire ».
Il ajoute bien sûr, que ses « conseillers sont disponibles pour effectuer une simulation fiscale de votre activité de loueur en meublé ».
Pour revenir un instant sur l’amortissement de votre bien immobilier meublé, il est bon de préciser qu’il s’agit de l’usure qu’il subit au fur et à mesure de son exploitation dans le temps. C’est cette perte de valeur qui peut être répercutée comme une charge sur votre revenu imposable. Plus le temps passe et plus ce résultat pourra s’approcher de zéro, ce qui se traduit par le fait d’arriver, à termes, à ne plus ou très peu payer d’impôts sur votre activité de location de courte durée.
Le régime réel vous permet donc de déduire l'amortissement :
En d’autres termes, le régime réel simplifié, qui, malgré son nom, est quand plus complexe que le régime forfaitaire, vous donne l'opportunité de pouvoir faire de véritables économies.
C’est d’ailleurs dans ce cas précis, que l’aide d’un fiscaliste ou d’un expert-comptable spécialiste en conseil auprès de LMNP (comme ceux de Compta.com, par exemple) vous sera précieuse. Il pourra prendre en charge toutes les démarches (déclaration d'impôt, tenue d’un livre de comptes) mais également créer votre bilan comptable.
Grâce à ce fameux régime réel, et toujours en suivant les indications de Pierre Leray, vous pouvez donc déduire un grand nombre de charges attenantes à cette activité.
Dans la plupart des cas, l’achat d’un bien immobilier destiné à de la location de courte durée se fait en contractant un crédit auprès d’un établissement bancaire. Les loyers servent à financer les mensualités de remboursement du prêt. Les intérêts occasionnés par celui-ci peuvent être considérés en tant que charges locatives et sont donc déductibles de vos impôts. Ils sont susceptibles de représenter plusieurs centaines d’euros chaque année, ce qui n’est pas négligeable et permet de réduire significativement votre base d’imposition.
Cette déduction n’est possible que dans le cadre du régime réel simplifié (toujours lui). Elle peut intervenir pour un investissement sous couvert de la loi Pinel. Dans le cas d’un achat en VEFA (sur plan), ils sont définis comme intérêts intercalaires, tout aussi déductibles.
La taxe foncière est généralement éligible à une déduction. Attention, cependant, au fait que la part de cette taxe, correspondant à votre résidence principale (dans le cas d'une dépendance louée sur votre terrain, par exemple), n’est pas déductible. On peut également évoquer la possibilité pour certains de déduire une partie de leur taxe d’habitation.
Celle qui est en rapport avec le bien en location meublée, bien entendu. Néanmoins, certains facteurs peuvent venir avaliser, ou non, cela. Notamment, celui de savoir si la location est considérée comme votre résidence principale ou secondaire.
À noter que les taxes de séjour que vous doivent vos locataires ne sont pas des revenus imposables puisqu'elles sont destinés à être reversées aux autorités locales.
Mis à part ceux liés au bien immobilier lui-même, tous les frais en rapport avec votre activité de location de courte durée peuvent, de la même manière être déduits. Ceux-ci peuvent donc comprendre :
En parlant d’Airbnb, connaissez-vous les avantages de devenir Superhost quand on fait de la location de courte durée ?
Tous les frais de promotion (inscription sur certains sites de location), marketing et autres publicités peuvent faire aussi l’objet d'une déduction.
Ils intègrent :
Comme expliqué plus haut, cela se fait plutôt sous forme d’amortissement.
L’amortissement de votre bien se fait par composant. C’est-à-dire que la valeur de celui-ci se décompose en plusieurs éléments tels que :
Chaque composant ayant sa propre valeur et sa propre durée d’amortissement, de savants calculs vous permettront, en additionnant les montants d’amortissement de chacun d’entre eux, de définir l’amortissement annuel de votre bien dans son entièreté.
Concernant les meubles (lit, cuisine équipée, canapé, etc.), nous avons également expliqué leur amortissement plus haut. On peut ajouter que le mobilier de plus faible valeur (moins de 600 € TTC) peut être immédiatement déduit en charge.
Si votre activité de location saisonnière commence la même année que l'achat de votre logement, vous avez l’opportunité de déduire vos frais de notaire. Ces derniers peuvent tout de même représenter 7 à 8% du montant total de l'acquisition. À noter que ces frais peuvent être déduits immédiatement ou encore sous forme d’amortissement.
Hormis les travaux, sont déductibles les provisions sur charges suivantes (comprises ou non dans le budget prévisionnel) :
l’assurance du bien en tant que propriétaire non occupants, celle couvrant les loyers impayés, sont encore autant de charges pouvant engendrer une déduction.
Pour aller plus loin, pourquoi ne pas lire notre article pour tout comprendre sur l’assurance dommages en location de courte durée ?
Tout ce qui est lié à la consommation de fluides (eau chaude, eau froide, gaz, fioul) et d’électricité.
Votre activité de location saisonnière n’y est normalement pas assujettie, sauf si vous fournissez trois des quatres prestations suivantes :
Enfin, concernant les conditions nécessaires à la déduction de ces charges, Pierre Leray précise bien que : « Pour pouvoir déduire ces frais, il faut présenter une facture à votre comptable. »
Tout est bon à prendre, donc, conservez bien tous vos pièces justificatives :
Bref, tout ce qui vous rend légitime à une demande de déduction.
Compta.com est un réseau de cabinets d’expertise comptable créé en 1988. Ce réseau accompagne ses clients dans les domaines de l’expertise-comptable, fiscale, juridique et sociale. S’appuyant sur son expertise, il a développé un pôle dédié aux investisseurs immobiliers : Compta.com Investissement qui accompagne de nombreux propriétaires dans la gestion fiscale de leurs logements en location annuelle, saisonnière, en résidences services, sous les statuts LMNP, LMP mais également en société (SCI, SARL et d’autres).
Maintenant que vous en savez un peu plus sur les charges déductibles en location saisonnière, n’attendez plus pour investir dans votre logement et en faire un lieu de séjour accueillant. Notre détecteur de bruit Minut peut vous permettre de le protéger, grâce à une solution de surveillance complète et totalement légale vis-à-vis du respect de la vie privée.
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