Propriétaires investissant dans des logements locatifs, gestionnaires et responsables de conciergeries, vous cherchez certainement à maximiser le taux d’occupation de vos locations de courte durée. Les proposer sur une plateforme aussi populaire sur toute la planète qu’Airbnb est évidemment un excellent choix ; la popularité de la plateforme, la visibilité qu’elle confère à vos annonces ainsi que la facilité de gérer ces dernières en font un incontournable pour vos revenus. Mais avez-vous pensé à proposer vos locations sur des sites concurrents d’Airbnb, des plateformes consultées par d’autres populations tout aussi intéressées par vos locations ? C’est le moyen d’éviter des périodes pendant lesquelles vos biens sont inoccupés et ainsi d’en améliorer la rentabilité.
Rappelons les règles qui s’appliquent aujourd’hui en France aux locations saisonnières et de courte durée. La réglementation s’est durcie ces dernières années. La loi du 2 janvier 1970 définit une location saisonnière comme la location d’un logement pour une durée maximale de 90 jours consécutifs. Selon les communes et le type de résidence (principale ou secondaire), les règlements peuvent varier. Par exemple, louer une résidence principale pendant plus de 120 jours par an est illégal sans autorisation, et le non-respect de cette règle peut entraîner une amende de 10 000 €. De plus, certaines grandes villes comme Paris exigent un numéro d’enregistrement pour les biens mis en location par des annonces en ligne. Louer sans ce numéro peut coûter jusqu’à 50 000 €.
En ce qui concerne les résidences secondaires, les contraintes sont encore plus strictes. Depuis la loi Alur, toute location saisonnière d’une résidence secondaire doit être déclarée à la mairie. Un formulaire Cerfa (le n° 14004*03) doit être rempli et transmis à la municipalité. Si cette démarche n’est pas effectuée, les propriétaires s’exposent à une amende de 450 €. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, il faut également obtenir une autorisation préalable. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions sévères, notamment une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €.
Un conseil : tenez-vous informé de l’état de la réglementation en cours dans les communes où se situent vos biens ou ceux dont vous assurez la gérance, et respectez là strictement. C’est la meilleure façon de louer sereinement.
Avez-vous entendu parler de la sous-location professionnelle ? Vous devriez y jeter un oeil.
En 2023, Airbnb comptait plus de 150 millions d’utilisateurs et plus de 7 millions de logements disponibles à la location. En France, Airbnb est le leader des locations de courte durée, avec près de 800 000 logements inscrits sur la plateforme. Airbnb offre ainsi une visibilité exceptionnelle et un accès facile à une clientèle internationale.
Si le marché dans lequel vous proposez vos locations est immense, la plateforme met également en avant d’autres avantages :
En contrepartie, l’hôte doit payer des frais à la plateforme :
Diversifier les plateformes de location pour les biens immobiliers proposés en location saisonnière est une stratégie gagnante.
Cela augmente la visibilité de vos locations courte durée.
Vous aurez tous les outils pour maximiser le taux d’occupation. En touchant des segments de marchés différents, vous parviendrez à combler les périodes creuses et à faire le plein de réservations tout au long de l’année.
Vous pouvez jouer d’une certaine flexibilité tarifaire. Il vous suffit d’ajuster les tarifs en fonction de la demande et des frais de service spécifiques à chaque plateforme.
Enfin, vous vous mettez à l’abri d’une trop grande dépendance à une seule plateforme. Airbnb est un acteur très attaqué, en particulier par les communes les plus touristiques, et n’est pas à l’abri de modifications des règlementations. De plus, sa position dominante pourrait le conduire à augmenter ses tarifs ou à imposer des règles plus contraignantes. Pouvoir louer vos logements sur d’autres sites vous protège de ces éventuelles modifications.
Si proposer ses logements sur plusieurs plateformes de location saisonnière présente maints avantages, cela nécessite cependant une gestion rigoureuse des annonces et du calendrier de location.
Tout d’abord, n’oubliez pas de synchroniser les calendriers pour éviter les doubles réservations, qui peuvent entraîner des annulations, des pénalités et de mauvais retours clients. De nombreuses plateformes proposent des outils de synchronisation automatique, mais il est prudent de vérifier régulièrement les mises à jour pour vous assurer qu’il n’y a pas d’erreur. Les conciergeries et les gestionnaires professionnels de locations saisonnières utilisent le plus souvent un Channel manager, un système performant qui gère l’ensemble de leur parc locatif. Si vous êtes multi-propriétaire et que vous souhaitez continuer à vous occuper de vos locations, vous pouvez adopter cette solution. Sinon, soyez très prudent, et tenez un calendrier à jour de l’occupation de l’ensemble de vos propriétés.
Assurez-vous également de maintenir la cohérence des informations sur toutes les plateformes. Un prospect peut visiter dans ses recherches plusieurs sites. Il est vraisemblable qu’avec des critères de recherche similaires, il puisse trouver une même location à plusieurs reprises. Les descriptions des logements, les photos, les tarifs et les politiques de check-in et check-out doivent être identiques : cela évite toute confusion et renforce votre crédibilité. Il peut en effet sembler inquiétant de retrouver un même logement dont les photos et les caractéristiques diffèrent.
Attention, les règlements et les politiques de chaque plateforme peuvent différer. Certaines peuvent avoir des exigences spécifiques en matière d’annulation, de dépôt de garantie, de durée des séjours ou de services additionnels. Prenez-les en compte dans votre suivi.
Rien de très compliqué ; il est simplement indispensable d’assurer une gestion rigoureuse et une mise à jour très régulière de votre tableau de locations lorsqu’on se lance dans des alternatives Airbnb.
Le marché de la location saisonnière est vaste, et Airbnb n’en a pas le monopole. Il existe d’autres grandes plateformes de location, très populaires, qu’il ne faut pas négliger lorsque l’on souhaite proposer ses logements à la location.
Choisir les « bonnes » plateformes pour vos locations de courte durée n’est pas compliqué. Soyez cependant attentif aux éléments suivants :
Booking.com est une plateforme de réservation en ligne d’origine néerlandaise, fondée en 1996. Spécialisée initialement dans les hôtels, elle a rapidement étendu son offre pour inclure divers types d’hébergements. La plateforme permet aux propriétaires de locations saisonnières de mettre en ligne leurs biens pour une audience mondiale.
Booking.com propose une vaste gamme de logements, incluant des hôtels, des appartements, des maisons de vacances, des chambres d’hôtes et même des hébergements insolites comme des yourtes ou des cabanes dans les arbres.
En 2022, Booking.com avait attiré plus de 110 millions d’utilisateurs dans le monde. En France, la plateforme est particulièrement populaire, avec plus de 160 000 logements répertoriés. Combien ça coûte ?
Il n’y a pas de frais d’inscription sur Booking.com. Booking.com prélève un pourcentage sur chaque réservation, généralement compris entre 15 % et 18 %, en fonction du type de propriété et de sa localisation. Cette commission couvre les frais de service et la visibilité sur la plateforme.
Les atouts de Booking.com :
Les « moins » de Booking.com
Les frais de commission sont assez importants, à peu près au même niveau qu’Airbnb pour les gestionnaires de biens. Mais ils semblent assez complexes à calculer, induisant une certaine opacité.
Abritel propose des locations saisonnières depuis 1999 sur son site. Il fait partie du groupe américain HomeAway, aujourd’hui intégré à Vrbo. Abritel permet aux propriétaires de proposer leurs logements à des touristes du monde entier. On y trouve une grande variété de logements, allant des appartements en ville aux maisons de vacances, en passant par des villas de luxe et des hébergements insolites comme des cabanes ou des maisons sur l’eau. À la différence de Airbnb, il s’agit ici de propriétés complètes ; vous ne pouvez y louer une chambre individuelle par exemple.
Abritel attire près de 50 millions de visiteurs chaque mois. En France, la plateforme est très populaire ; on y trouve en 2023 plus de 300 000 locations. À l’échelle mondiale, Abritel répertorie plus de deux millions d’annonces en ligne.
Il n’y a pas de frais d’inscription sur Abritel. La mise en ligne d’une annonce est gratuite, mais Abritel prélève une commission sur chaque réservation. Elle se partage en deux types de frais : 5 % de commission hors TVA, et 3 % de frais de transaction. Il est également possible de prendre un abonnement annuel, actuellement à 299 €, qui vous dispense de la commission de 5 %.
Parmi les avantages d’Abritel :
À l’inverse, Abritel est plutôt un site de tourisme familial, moins « tout-venant » que d’autres sites. Les durées de location sont souvent en moyenne plus longues, et
Ici, pas de locations de trois jours ni même de deux semaines. HomeLike se présente comme le spécialiste des locations moyenne durée. Fondée en 2014, cette plateforme allemande se spécialise dans les hébergements pour des séjours d’un à plusieurs mois. Elle est très fréquentée par les entreprises qui cherchent des logements pour leurs cadres en mobilité et les expatriés.
HomeLike propose une variété d’appartements adaptés aux séjours de moyenne durée, incluant des appartements meublés, des studios, et des maisons. Les hébergements sont souvent situés dans des zones urbaines ou à proximité des centres d’affaires, attirant ainsi une clientèle professionnelle à la recherche de confort et de commodité.
HomeLike cible une audience internationale. Ses clients sont essentiellement les entreprises. Aujourd’hui, elles sont 15 000 à rechercher régulièrement des logements sur la plateforme, parmi les 120 000 appartements répertoriés. La plateforme propose des milliers de logements en Europe, avec une forte présence en France, en Allemagne et dans d’autres grandes villes européennes.
HomeLike ne facture pas de frais d’inscription, mais prélève une commission sur chaque réservation. Cette commission varie entre 10 % et 15 %, en fonction du type de logement et de la durée du séjour. Les propriétaires peuvent bénéficier de services de gestion des paiements et de protection contre la fraude sans frais initiaux.
L’intérêt de HomeLike réside dans :
Par contre, le logement doit être adapté à une clientèle professionnelle. Des standards sont demandés par la plateforme pour accepter de mettre en avant un appartement :
Nous vous avions partagé dans un précédent article les conseils d’HomeLike concernant la location moyenne durée.
C’est une toute jeune plateforme : Greengo fondée en 2021. La plateforme est spécialisée dans les hébergements insolites et éco-responsables. Elle propose une alternative Airbnb axée sur le respect de l’environnement et l’originalité des séjours. Vous disposez d’un logement original, d’une maison, d’un chalet en pleine nature, d’une yourte ou d’une tiny house ? Vous êtes au bon endroit. Vous pouvez bien évidemment proposer des logements plus conventionnels. Attention toutefois : chaque logement doit répondre à des critères stricts en matière de respect de l’environnement et de durabilité, offrant une expérience de tourisme responsable pour les locataires.
En 2022, elle a permis la réservation de 20 000 nuitées, et sa progression est assez impressionnante. À l’international, Greengo commence à se faire connaître, bien que son principal marché reste la France. Cette audience éco responsable permet de fidéliser des clients engagés.
Il s’agit aujourd’hui d’un petit marché qui peut compléter utilement vos prospections sur d’autres plateformes plus « mainstream ».
Mister b&b est un site français de location créé en 2013. Il se distingue par sa promesse de logements accueillants et sûrs pour les voyageurs de la communauté LGBTQIA+. Mister b&b permet aux propriétaires, qui peuvent tout à fait ne pas appartenir à cette communauté, de proposer leurs logements tout en promouvant l’inclusivité et la diversité. La plateforme fonctionne de manière similaire aux autres sites comme Airbnb, avec des annonces, des réservations en ligne et des avis clients.
Les logements se situent principalement dans de grandes villes internationales, New York, Paris, Londres, Barcelone ou Berlin par exemple. Mais vous pouvez proposer votre logement dans la nature, à la montagne pour le ski ou encore sur le littoral. Il peut s’agir de maisons, d’appartements ou encore de chambres dans un logement.
Mister b&b attire une audience internationale, particulièrement parmi les voyageurs LGBTQIA+. En France, la plateforme est bien implantée avec des milliers de locations disponibles. À l’échelle mondiale, Mister b&b propose plus de 310 000 logements dans 135 pays.
L’inscription sur Mister b&b est gratuite, mais la plateforme prélève une commission de sur chaque réservation. Celle-ci est variable selon le lieu, le type de logement, ses particularités.
L’avantage de proposer vos locations sur Mister b&b est d’entrer dans une communauté très engagée. Une fois votre logement validé par un voyageur, vous avez toutes les chances que celui-ci soit demandé en permanence par d'autres voyageurs.
Étudiez bien chacun de ces sites, sélectionnez ceux sur lesquels vos logements vous semblent intéressants à faire figurer, et prenez un moment pour vous y inscrire. Avec une gestion sérieuse et bien menée, attendez-vous à voir vos revenus locatifs prospérer !
Mais surtout, n’oubliez pas que le capteur Minut est votre allié pour des locations sereines.
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