Rentabilité d’une conciergerie Airbnb : les infos essentielles

Si le nombre d’entreprises spécialisées dans la gestion de logements en location de courte durée ne cesse d’augmenter ces dernières années, force est de constater que certaines d’entre elles réussissent à tirer leur épingle du jeu en affichant des résultats financiers bien meilleurs que beaucoup d’autres.

Dans ce secteur économique comme dans d’autres, monter sa boîte est une chose, mais avoir les clés qui permettent de la faire durer et de la développer comme il se doit face à la concurrence, en est une autre. Dans cet article, au travers de certaines notions, nous allons donc vous expliquer comment faire pour juger de la rentabilité d’une conciergerie Airbnb et surtout quels sont les leviers qui permettent de la faire augmenter de manière significative. Nous avons demandé à Ivan Givelet, consultant spécialisé chez AJL Atelier, de bien vouloir nous apporter son expertise sur le sujet.

Grâce à ses précieux conseils, vous saurez ce qu’il y a à prendre en considération quand on parle de rentabilité et cela, que l’ouverture de votre conciergerie en location saisonnière soit un projet ou que vous soyez déjà en activité.  

1. Ce qu’il convient de prendre en compte pour créer une  conciergerie Airbnb rentable 

Avant toute chose, il nous semblait nécessaire de revenir sur certains aspects à assimiler et  certaines questions à se poser.  Celles-ci, pour toutes celles et tous ceux qui, comme vous peut-être, souhaitent se lancer dans un activité de gestion d'hébergements en location de courte durée et ouvrir une conciergerie rentable le plus rapidement possible.  

La réglementation

Ivan Givelet nous prévient d’entrée de jeu : « Avant d'effectuer tout investissement, il est crucial de se tenir informé des réglementations actuelles et à venir en consultant les associations et les acteurs clés du marché ciblé. En effet, une réglementation a bien souvent un impact négatif sur la rentabilité de l’activité, mais parfois positif, dans le schéma de licence fixe, si obtenue. »

Faisons donc un point sur ces obligations pour pouvoir devenir une conciergerie Airbnb rentable. 

Pour revenir un instant sur la licence fixe dont parle I.Givelet, il fait sans doute référence à certaines cartes comme les cartes G (pour gestion) et T (pour transaction) dont sont titulaires les professionnels de la gestion immobilière (agences, par exemple).

La carte G donne le droit de : 

• Signer des mandats. 
• Etablir des contrats de locations
• Encaisser les fonds des voyageurs ( loyers, cautions).

La carte T, quant à elle,  permet de s’adonner à toute transaction immobilière quelle qu’elle soit : 

• achat ;
• vente ;
• location ;
• sous-location.

Il est bien évident qu’avec ces deux sésames, vous avez l’opportunité de développer votre activité plus sereinement et donc de devenir rentable plus aisément. 

Toutefois, en gérant des annonces de propriétaires via Airbnb ou d’autres plateformes de réservation, vous faîtes office de prestataires de services et vos revenus se font sous forme de commissions sur les loyers encaissés. 

Vous pouvez également contourner cette obligation de détention d’une carte professionnelle en ayant le statut de sous-traitant ou franchisé d'une conciergerie nationale, qui elle, en a une, ou encore en étant sous-loueur professionnel.

Analyse du marché

Ivan Givelet d’AJL Atelier : « La deuxième étape de la recherche consiste en une analyse approfondie du marché, mettant en lumière ses principaux acteurs et concurrents ainsi que leurs offres aux propriétaires. Il arrive parfois, malgré la qualité des services offerts, l'optimisation des processus et le niveau d'automatisation, que certains marchés subissent une compression des marges, ce qui peut compromettre la rentabilité prévue de l'activité. »

Il est important d’établir un business plan solide quand on veut créer sa société. Dans le cas d’une conciergerie Airbnb, vous pouvez vous attacher à suivre ces quelques étapes. 

Savoir présenter clairement son activité

Vous devez être capable de répondre à plusieurs questions, telles que : 

• Quelles prestations font partie de votre offre (accueil voyageurs , ménage, gestion des annonces et autres) ?
• À qui s’adresse cette offre (propriétaires, agence immobilières, gestionnaires de locations saisonnières, clientèle française ou internationale) ?  
• Dans quelles zones géographiques se trouvent les propriétés que vous souhaitez gérer (mer, montagne, centre-ville, etc.) ?
• Quand voulez-vous proposer vos services (haute saison, toute l’année, …) ?
• Comment allez-vous vous faire connaître (démarchage propriétaires, site web, réseaux sociaux, publicité, entre autres)  ?
• À quelles fins allez-vous exercer ( activité principale, compléments de revenus) ?

Définir les caractéristiques de votre conciergerie

En gros, ce que votre entreprise va pouvoir proposer sur le marché pour faire la différence, votre Unique Selling Point (USP): 

• Un type d’hébergements précis( haut de gamme, par exemple).
• Des prix compétitifs.
• Des services différents de ceux des autres conciergeries.
• Si vous vous implantez dans une zone dans laquelle il n’y a pas de concurrence. 
• Une personnalisation de vos prestations.
• Et d'autres.

Faire une étude de marché et analyser votre concurrence directe

Vous devez vous demander, pour zone géographique sur laquelle vous souhaitez vous implanter : 

• S’il y a déjà beaucoup de conciergeries.
• Les types de logements qu’elles gèrent (haut de gamme, bon marché, maisons, appartements, gîtes, etc.).
• Comment elles se rémunèrent et à quel niveau (pourcentage et auquel cas, quelle commission pour la conciergerie Airbnb concernée, tarif fixe).
• Les prestations qu’elles proposent.
• les voyageurs ciblés par cette concurrence (clientèle française/étrangère, couples , familles, voyageurs d’affaires ou autres).
• Leur façon de communiquer (réseaux sociaux, publicité, site web)
• Par quel biais sont commercialisés les biens qu’elles ont en gestion (plateformes de réservation, site web, agence de voyages en ligne, etc.). 

Ivan Givelet nous précise d’ailleurs, que : « Chaque marché géographique présente ses propres caractéristiques, spécificités et défis, ce qui rend impérative une approche de recherche profondément ancrée dans le local, voir hyper local. »

Il est également nécessaire, pour avoir un maximum de chances d’être à la tête d’une conciergerie Airbnb qui dure, d’étudier les points suivants : 

• L'analyse de vos clients potentiels, propriétaires et voyageurs. Établissez le profil ciblé pour les uns et les autres. Pour les propriétaires, par exemple, vous pouvez vous poser la question de savoir s’ils ont un ou plusieurs logements, leur âge, s’ils sont de la région, combien de temps souhaitent-ils louer (toute l’année ou une partie). En ce qui concerne les locataires, définissez aussi le type de résidents espérés : quelle tranche d’âge, familles, travailleurs nomades numériques, etc.
• La façon dont vous allez gérer votre conciergerie: tout seul, avec du personnel ou  en faisant appel à des prestataires extérieurs (accueil des voyageurs, ménage, comptabilité, gestion des réservations, etc.).
•  La stratégie marketing : publicité en ligne et/ou via la presse locale ; stand sur des salons spécialisés, entre autres.

En bref, il s’agit de rassembler tous les moyens et d'étudier tous les facteurs à votre disposition qui vous permettront de définir le meilleur modèle économique pour votre conciergerie et ainsi optimiser vos revenus locatifs.

Automatisation des tâches

Là encore, I. Givelet nous fait part de son expertise : « Le choix du bon Property Management System (PMS) est également crucial pour démarrer l'activité sur de bonnes bases : automatiser les tâches chronophages et administratives dès le départ permet de réduire les coûts et de garantir un fonctionnement efficace et rentable. »

En effet, choisir un tel outil vous fait gagner un temps précieux que vous pourrez utiliser à des fins de développement de vos affaires plutôt qu’à l’organisation de nombreuses tâches répétitives. Un PMS vous donne la possibilité, de gérer automatiquement, entre autres : 

• Vos réservations.
• La tarification de vos annonces. 
• L’attribution de vos logements.
• les arrivées et les départs des voyageurs, mais aussi la communication avec eux.

Il s’agit, d’une certaine manière, du centre de contrôle stratégique de votre activité. De plus, Il est important de noter que l’utilisation complémentaire d’un Channel manager vous permet de synchroniser tous les calendriers de réservations des différentes plateformes sur lesquelles vos biens sont proposés. C’est une interface indispensable entre Airbnb (et consorts) et votre PMS.

2. Rentabilité d’une conciergerie Airbnb : quels leviers actionner pour l’augmenter ?

Les indicateurs à suivre

Pour savoir si votre conciergerie a de beaux jours devant elle, vous pouvez regarder les performances des logements en location saisonnière dont vous vous occupez à travers divers indicateurs comme : 

• Le taux d’occupation. Autrement dit, le pourcentage de nuits réservées par rapport à celles disponibles au total sur une période donnée.
• Le tarif journalier moyen (TJM ou ADR en anglais). Soit, le prix moyen par nuit réservée.
• Le revenu, ce que rapporte cette activité (il peut être quotidien, mensuel , annuel).
• Le RevPAR. Il s’agit du revenu par hébergement disponible. Il se calcule en multipliant le taux d’occupation par le taux journalier moyen. Il permet de vous rendre compte de la capacité de vos logements à se remplir à un prix donné. Si cet indicateur augmente, c’est une preuve que vos performances s’améliorent.
•  Le taux d’annulation. Sur Airbnb, par exemple, il est essentiel qu’il soit sous la barre des 1 %. Cela, pour être mis en avant comme un hôte qui compte et arborer le badge de SuperHost qui vous fait espérer plus de réservations.
• Les évaluations des voyageurs. 

Tous ces indicateurs sont liés, c’est-à-dire que l’évolution de chacun d’entre eux peut influer sur celle de tous les autres. Si vous réussissez, de plus, à optimiser vos opérations de gestion, il est certain que vous atteindrez la rentabilité souhaitée.

Optimisation des opérations

Pour être sur la voie de la rentabilité, nous avons encore demandé à Ivan Givelet, de AJL Atelier de nous donner quelques tuyaux. Voici sa réponse : « Le premier exercice consiste à optimiser les coûts des opérations. Après une analyse approfondie des opérations sur le terrain et en interne, certaines décisions stratégiques, telles que l'adoption d'une approche hybride pour le ménage, peuvent être envisagées au cas par cas. »

Il est donc fortement recommandé de tout mettre en œuvre pour réduire ce que vous coûte, financièrement et en termes de temps, la gestion de logements. 

Pour rappel, et comme pour la création de votre conciergerie, il est très important d'automatiser et de centraliser un maximum de tâches grâce à l’aide d’un PMS et d’un channel manager. Ce dernier est indispensable pour éviter les doubles réservations qui nuiraient à votre rentabilité. Il y a ensuite plusieurs aspects de cette rationalisation des opérations à prendre en compte : 

• L’optimisation des plannings. Celui concernant l’occupation de vos biens doit être rès clair et sans trop d’informations, afin d'avoir un vue immédiate sur les dates de chaque séjour. Quant à celui sur les tâches à effectuer dans les logements, il permet de mettre en place le ménage et la maintenance (fait en interne, par des intervenants externes ou hybrides comme préconisé parfois par I.Givelet).
• Le recours à la tarification dynamique. Vous pouvez veiller à ajuster vos prix en fonction de facteurs tels que l’offre, la demande, les conditions de marché (saisonnalité, événements exceptionnels) ou encore la zone géographique de vos biens. Cela vous permet de définir des tarifs minimums et maximums, un taux d’occupation cible ou encore vos fenêtres de réservations, mais également d’ajuster tous ces paramètres en fonction de l’évolution du marché.
• La communication avec les voyageurs que ce soit avant, pendant et après le séjour. L’idéal étant qu’ils puissent avoir le bon message au bon moment pour lui faire vivre la meilleure expérience possible, synonyme de bon commentaires, poussant d’autres locataires à venir faire grandir votre taux d’occupation

Vous pouvez également penser à minimiser les risques liés à cette activité, comme la dégradation du logement  ou encore le bruit pouvant nuire au voisinage en installant des systèmes de surveillance de l’occupation (entre autres) comme notre capteur Minut. 

Développement 

Pour durer, il faut savoir se diversifier, ce n’est pas Ivan Givelet qui nous contredira : « Une fois que le niveau de consolidation souhaité sur un marché spécifique et pour un type de bien défini est atteint, il est recommandé d’investir ce qui peut inclure l'expansion vers de nouveaux marchés. Cette démarche vise à diversifier l'offre tout en maintenant le même niveau de services, ce qui permet de réduire les risques potentiels (réglementation, saisonnalité, concurrence). Ensuite, il est important de tirer parti de la création et du développement de la marque, si utile :  en prenant en compte la destination et le(s) profil(s) des voyageurs (en analysant notamment le comportement du consommateur et le pourcentage de voyageurs réguliers potentiel). Une fois les 25% de réservations directes atteints, le retour sur investissement est direct et la rentabilité plus importante que par le biais des OTAs. »

Ce dernier point mérite d’être détaillé. En effet, développer une stratégie de réservation directe peut s’avérer assez efficace pour augmenter vos revenus, notamment en évitant les frais de Airbnb et autres plateformes. Elle vous permet également de pouvoir fidéliser votre clientèle. Les moyens d’y arriver sont les suivants : 

• Créer votre propre site internet, c’est la base.
• Être présent sur les réseaux sociaux.
• Organiser des campagnes marketing par e-mail.
• Établir un programme de parrainage.
• Encourager les voyageurs à laisser des commentaires positifs.

Enfin, il est bénéfique pour l’augmentation de votre rentabilité, de vous attacher à proposer des prestations supplémentaires aux voyageurs, pour améliorer encore plus son séjour (chef à domicile, transferts aéroport/gare, etc). De la même façon, vous pouvez étoffer votre offre de conciergerie pour répondre à un maximum de besoins de la part des personnes dont vous gérer les biens et trouver des clients pour votre conciergerie Airbnb. 

Ivan Givelet : « En parallèle, pour accroître les sources de revenus, le gestionnaire peut diversifier les services proposés aux propriétaires d’abord, ce qui accroît la fidélisation, mais surtout aux voyageurs, par le biais de services et ventes additionnelles. »

Les erreurs à ne pas commettre

Pour terminer, nous avons interrogé I. Givelet pour savoir, d’après son expérience, quelles sont les erreurs faites par les gestionnaires,  qu’il croisent le plus souvent et qui sont à éviter absolument : 

« La première erreur souvent commise est de négliger ou sous-estimer l'importance de l'analyse financière de son activité. L'examen du compte de résultat permet d'identifier les améliorations potentielles nécessaires.

En ce qui concerne les opérations de ménage et de maintenance, certains gestionnaires dépendent entièrement de fournisseurs externes, ce qui les expose aux fluctuations de coûts. Cette dépendance peut avoir un impact sur le prix final pour le voyageur, ainsi que sur la performance globale de la location ou la marge bénéficiaire. »

3. Quelques mots sur AJL Atelier

Il s’agit d’une entreprise qui aide les conciergeries en location de courte durée à atteindre leurs objectifs en leurs proposant des conseils stratégiques pour se développer et augmenter leur rentabilité. AJL Atelier et son équipe d’une dizaine de spécialistes offrent un support de premier ordre  aux agences et à tous les gestionnaires d'hébergements en location saisonnière, dans leur optimisation des opérations, leur gestion des coûts, projets d’expansion, et la préparation à la vente. Pour plus de détails sur ce qu’ils proposent, rendez-vous sur le site de AJL Atelier.  

Vous en savez désormais un peu plus sur les moyens de jauger et surtout d’augmenter la rentabilité d’une conciergerie Airbnb. Merci à Ivan Givelet, à qui nous laissons le mot de la fin :

« Pour conclure, il est crucial de se rappeler qu'une activité n'est rentable que si elle est pérenne. Dans notre secteur, la pérennité d'une activité est garantie lorsque celle-ci bénéficie à tous ses acteurs ainsi qu'à sa communauté. »

Sachez que chez Minut, nous sommes toujours là pour vous apporter une solution de protection et de surveillance de logement que vous avez en gestion.