Taux d’occupation Airbnb par ville : notre analyse complète

Analyse détaillée des taux d'occupation Airbnb dans les principales villes françaises ainsi que les facteurs qui influencent cet indicateur de performance clé.
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January 30, 2025
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Taux d’occupation Airbnb par ville : notre analyse complète

Investir dans la location courte durée, c’est un peu comme entrer dans le bon restaurant lorsque vous êtes en villégiature dans une région inconnue. Soit, vous avez le sentiment que le moment fut à la hauteur de l’addition, soit l’expérience vous laisse un goût amer et vous avez l’impression de ne pas en avoir eu pour votre argent. En général, la majorité des gens préfère choisir un lieu avec du monde plutôt que complètement vide. En location Airbnb, ce critère peut se mesurer grâce à certains indicateurs de performances. 

Vous envisagez d’acheter un bien pour le louer sur la plateforme américaine ou via ses concurrents ? Avant de signer chez le notaire, il est, de ce fait, primordial de connaître les taux d’occupation Airbnb par ville. Ce chiffre vous donne une idée du nombre de nuits réellement louées sur une année et vous permet d’estimer votre rendement locatif. Autrement dit, c’est la boussole qui vous évite de vous retrouver avec un hébergement trop souvent vide. Attention toutefois, ce taux d’occupation n’est pas uniforme : il varie d’une commune à l’autre, selon la saison, les événements locaux, et même l’emplacement précis au sein même de la ville. De plus, les réglementations locales influencent directement votre rentabilité. Certaines municipalités imposent des règles strictes sur la location courte durée, tandis que d’autres offrent encore un cadre souple et avantageux pour les investisseurs. Il ne fait pas omettre non plus l’importance d’une stratégie efficace. La tarification dynamique, l’optimisation de vos annonces, la qualité des services et la visibilité en ligne sont autant de moyens pour améliorer votre compétitivité.

Dans cet article, nous vous proposons donc une analyse détaillée des taux d’occupation dans plusieurs grandes villes françaises. Vous découvrirez où investir pour maximiser vos revenus, comment les saisons impactent vos chances de remplissage, et quels plans adopter pour augmenter le nombre de voyageurs venant profiter de votre logement. Nous parlerons aussi de réglementations, car la location saisonnière n’est pas un long fleuve tranquille, surtout dans certains coins de l’hexagone qui ont tendance à serrer la vis aux propriétaires et aux gestionnaires de meublés de tourisme.

Ici, vous allez savoir où placer vos pions pour des bénéfices plus que satisfaisants. En selle, pour un Tour de France des villes les plus attractives !

1. Comprendre la notion de taux d'occupation Airbnb par ville

Le taux d’occupation représente le pourcentage de nuits durant lesquelles un logement est réservé sur une période donnée. C’est un indicateur clé pour vous, en tant qu’investisseur ou propriétaire souhaitant évaluer la rentabilité d’un bien destiné à recevoir des locataires en courte durée. Un taux élevé signifie une demande forte et donc, des revenus réguliers.

Plusieurs facteurs influencent ce chiffre. La localisation géographique joue évidemment un rôle essentiel : les grandes villes touristiques comme Paris, Lyon ou Nice affichent généralement des taux d’occupation élevés, tandis que les zones moins fréquentées peuvent connaître des périodes creuses plus significatives. La saisonnalité est un autre élément notable. Les villes côtières enregistrent des pics en été, alors que les stations de ski connaissent une affluence maximale en hiver. Les événements locaux (festivals, congrès, etc.) influencent également la demande ponctuelle.

Enfin, le positionnement stratégique au sein d’une ville est déterminant. Un bien situé en centre-ville ou proche des transports en commun bénéficiera d’une meilleure visibilité et d’un taux d’occupation plus stable que celui d’un logement en périphérie.

En comprenant ces paramètres, vous pourrez mieux anticiper la rentabilité de votre logement et ajuster votre tactique pour optimiser votre taux d’occupation et maximiser vos revenus. Nous vous conseillons d’ailleurs de jeter un œil au classement des villes françaises selon leur rendement Airbnb afin de vous faire une idée plus précise des endroits où il fait apparemment bon investir. 

2. Analyser les variations saisonnières du taux d’occupation

Le taux d’occupation Airbnb est fortement influencé par la saisonnalité. Certaines périodes sont propices à un afflux massif de touristes, tandis que d’autres connaissent un ralentissement assez marqué. Comprendre ces fluctuations vous permet d’anticiper la demande et d’ajuster votre offre tarifaire en conséquence.

Le pic estival des villes balnéaires

Les destinations côtières comme Nice, Biarritz ou La Rochelle enregistrent des taux d’occupation record en été, souvent supérieurs à 80 %. Avec l’arrivée des vacanciers, les meublés de tourisme trouvent rapidement preneurs, et les prix par nuitée peuvent se permettre de grimper. En revanche, une fois la saison estivale terminée, ces mêmes villes ont tendance à connaître une baisse notable de la demande, avec des taux de remplissage chutant parfois sous les 40 %.

Les stations de ski, reines de l’hiver 

À l’inverse, les communes alpines comme Chamonix, Val Thorens ou Megève voient leurs taux d’occupation grimper en flèche dès les premières chutes de neige. L’hiver représente leur période la plus rentable, avec des pics à plus de 90 % pendant les vacances scolaires. Néanmoins, une fois le printemps installé, ces destinations deviennent nettement moins attractives et peinent à remplir les locations jusqu’au retour des flocons, l'année suivante.

Les grandes métropoles : une demande plus stable

Des villes comme Paris, Lyon, Nice ou encore Bordeaux connaissent moins d’extrêmes saisonniers. Certes, l’été et la période des fêtes de fin d’année galvanisent la demande, mais ces lieux attirent aussi des visiteurs tout au long de l’année, grâce au tourisme d’affaires et aux événements culturels, entre autres. Cela permet d’assurer un taux d’occupation plus constant, généralement autour de 60-70 % en moyenne annuelle et des rendements locatifs autour des 4 % (et même 4,5 % pour Nice).

Comment adapter sa stratégie ?

Pour tirer profit de ces variations saisonnières, il est indispensable d’ajuster votre tarification de manière dynamique. Des outils comme AirDNA ou PriceLabs permettent d’optimiser les prix selon la demande en temps réel. De plus, adapter son offre en basse saison en proposant des remises, des séjours longue durée ou des équipements adaptés (chauffage performant en hiver, climatisation efficace en été) peut aider à maintenir un taux d’occupation satisfaisant.

En comprenant ces cycles saisonniers et en adaptant votre stratégie de location, vous optimiserez certainement la rentabilité de votre bien sur Airbnb tout au long de l’année. 

3. L’impact de la localisation au sein même des villes

Tous les quartiers d’une commune ne se valent pas en matière de location courte durée. Un studio dans l’hypercentre de Lyon affichera un taux d’occupation bien supérieur à une maison en périphérie. L’emplacement précis de votre logement influence directement sa performance locative.

Centre-ville et périphérie : un écart significatif

Les logements situés en centre-ville bénéficient d’une demande plus forte, notamment à proximité des attractions touristiques et des centres d’affaires. À Paris, un appartement proche du Louvre ou du Marais peut atteindre un remplissage de 80 %, tandis qu’un bien en banlieue éloignée descend souvent sous les 50 %.

À Lyon, un logement dans le quartier de la Presqu’île affiche en moyenne 70 % de taux d’occupation, contre 55 % pour un appartement, même en proche banlieue.

Proximité des transports et des commodités

La facilité de déplacement joue un rôle clé. Un logement bien desservi par le métro ou proche d’une gare attire davantage de voyageurs. À Marseille, un appartement près du Vieux-Port se louera bien mieux qu’un logement situé dans des quartiers mal reliés aux transports en commun.

L’impact des quartiers « en devenir »

Certaines zones en pleine transformation deviennent des lieux stratégiques pour l’investissement locatif. Par exemple, le quartier des Bassins à flot connaît une forte demande grâce à son dynamisme et à sa proximité avec la Cité du Vin (Amis de la Gironde, à bon entendeur). 

4. Établir des revenus potentiels selon les taux d’occupation

On ne vous apprendra rien en vous disant que le taux d’occupation exerce une influence directe sur vos revenus de propriétaire ou de conciergerie Airbnb. Pour bien en comprendre l’impact et vous faire une idée de ce que cela peut vous rapporter si vous décidez de vous implanter dans une région, il nous semble cependant important de vous donner une explication par l’exemple : 

  • Prenons un appartement à Lyon avec un taux d’occupation moyen de 70 % et un tarif (moyen également) de 100 € par nuit. Celui-ci génère environ 2 100 € par mois. 
  • À Marseille, où le taux d’occupation moyen est plus bas, autour de 60 %, le même bien rapporterait plutôt 1 800 € mensuels. 
  • À Paris, où certains quartiers dépassent les 80 % de taux d’occupation, un logement similaire pourrait atteindre 2 400 € par mois, voire plus en haute saison. En revanche, un appartement mal positionné ou mal optimisé, avec un taux d’occupation chutant à 40 %, ne rapporterait que 1 200 € mensuels, limitant considérablement la rentabilité.

Quoi qu’il en soit, pour tirer profit (largement mérité) de vos biens, où qu’ils se trouvent, nous vous recommandons éminemment d’améliorer la visibilité et l’attractivité de votre annonce, notamment en suivant nos conseils pour maximiser ses revenus

En combinant un bon taux d’occupation avec une gestion efficace et une tarification optimisée, vous détenez là un trio magique pour rentabiliser votre logement plus rapidement et générer un revenu stable sur Airbnb ou ailleurs.

5. Prendre en compte les contraintes réglementaires par ville

Avant d’investir dans un logement Airbnb, vous devez connaître les réglementations locales, qui peuvent varier considérablement d’une mairie à l’autre. Certaines municipalités, confrontées à la pression immobilière et aux nuisances liées au tourisme (dégradations, boîtes à clés faisant ressembler certaines grilles à des arbres de Noël), ont mis en place des restrictions drastiques pour encadrer la location courte durée.

Paris : une réglementation stricte

Dans la capitale, proposer votre hébergement sur Airbnb n’est pas libre de contraintes. Si vous souhaitez mettre votre résidence principale sur le marché, vous êtes limité à 120 jours par an. Pour une résidence secondaire, c’est encore plus contraignant : il faut effectuer un changement d’usage du bien et obtenir une autorisation spécifique de la mairie, souvent accompagnée d’une règle de compensation à respecter (comme la transformation d’un local commercial en logement).

Chamonix : un durcissement à partir de 2025

Face à une explosion des locations saisonnières, certaines villes touristiques durcissent leurs règles. À Chamonix, désormais, une nouvelle réglementation imposera un quota de logements autorisés en location de courte durée et exigera une déclaration en mairie pour éviter la saturation du marché immobilier.

Ces exemples illustrent pourquoi il est essentiel de bien se renseigner avant d’investir. Pour en savoir plus sur les obligations légales dans chaque ville, vous avez l’opportunité de consulter notre bel article sur la réglementation en terme de location saisonnière.

6. Les tendances actuelles du marché de la location saisonnière

Depuis 2024, le marché de la location de courte durée est en pleine mutation, porté par des évolutions réglementaires, technologiques et marketing. Pour les investisseurs et propriétaires Airbnb que vous êtes, s’adapter aux nouvelles tendances est plus que nécessaire afin de rester compétitif et surtout rentable.

Un encadrement plus strict et une transparence accrue

Nous l’avons vu plus haut, de plus en plus de villes durcissent leurs règles pour limiter l’impact des locations saisonnières sur l’immobilier local. Outre Paris et Chamonix, d’autres destinations comme Bordeaux et Annecy renforcent leurs contrôles, imposant des plafonds de nuitées et des autorisations spécifiques. Parallèlement, la transparence des données s’améliore : les plateformes comme Airbnb sont désormais obligées de communiquer leurs statistiques aux municipalités, ce qui permet à ces dernières d’adapter leurs politiques en connaissance de cause.

L’optimisation SEO et le marketing digital : un package indispensable

Se démarquer sur Airbnb n’a jamais revêtu autant d’importance que de nos jours. Vous avez intérêt (pour ne pas dire l’obligation) de maîtriser l’optimisation SEO de vos annonces en vue d’améliorer leur visibilité et augmenter leur potentiel de réservation. Photos professionnelles, descriptions engageantes, gestion active des avis des voyageurs et stratégie de tarification dynamique font réellement la différence.

L’essor des nouvelles technologies et de l’IA

L’intelligence artificielle révolutionne encore plus la gestion de vos biens en location saisonnière. Au risque de nous répéter, des outils comme AirDNA, PriceLabs ou Beyond Pricing permettent une tarification dynamique en temps réel, ajustant les prix en fonction de la demande, des intérêts locaux et des tendances du marché. Cette automatisation aide les hôtes Airbnb à toujours plus optimiser leurs revenus sans forcer. 

7. Conseils pratiques pour optimiser son taux d’occupation

Augmenter votre taux d’occupation Airbnb est essentiel pour rentabiliser votre investissement. Voici donc un résumé des stratégies efficaces à adopter pour attirer plus de voyageurs et générer des revenus toujours plus stables.

Bien choisir son emplacement

L’emplacement reste le critère numéro un. Investir dans une ville ou un quartier à forte demande touristique ou professionnelle garantit une meilleure rentabilité. À ce propos, pour découvrir les zones les plus attractives, nous avions partagé les 10 villes où investir en 2024.

Ajuster ses prix avec une tarification dynamique

Fixer le bon prix est primordial. Utiliser des outils comme PriceLabs ou AirDNA permet d’adapter ses tarifs en fonction de la demande, des saisons et des événements spécifiques, ce qui améliore votre taux de réservation.

Optimiser l’annonce et l’expérience voyageur

Un titre accrocheur, une description détaillée et des photos professionnelles augmentent la visibilité de votre annonce. Offrir une expérience irréprochable garantit des commentaires positifs et même élogieux, pourquoi pas, essentiels pour attirer de nouveaux locataires : 

  • Propreté ; 
  • Réactivité ; 
  • Équipements de qualité ;
  • Ajouts de services fortement appréciés (petits-déjeuners possibles, plateforme type Netflix et vélos à disposition, entre autres).

S’adapter aux variations saisonnières

Anticiper les périodes creuses en proposant des promotions ou des séjours longue durée permet de maintenir un bon taux d’occupation toute l’année.

Bien assimiler cet indicateur de performance qu’est le taux d’occupation Airbnb par ville est un aspect à ne surtout pas négliger pour tout investisseur en location courte durée qui se respecte. Ce chiffre influence directement votre rentabilité et oriente vos stratégies d’optimisation. Mais s’il s'agit d’enjeu central, d’autres ne doivent toutefois pas être mis de côté. La gestion des nuisances sonores et des rapports avec le voisinage en fait partie. Les litiges liés aux locations saisonnières se multiplient, poussant certaines villes à durcir leur réglementation. Pour éviter les conflits et louer en toute sérénité, il est indispensable d’adopter des solutions adaptées, comme celles proposées par Minut. Dans un marché en constante évolution, s’informer et s’adapter restent les clés d’un investissement Airbnb réussi.