Os ocupantes do Airbnb representam uma ameaça real e significativa para os anfitriões de aluguéis de temporada. Desentendimentos entre hóspedes e anfitriões podem levar a reservas ultrapassadas e questões legais.
Como anfitrião do Airbnb, antecipar essa ameaça e aprender a gerenciá-los é a melhor defesa — esconder a cabeça na areia não é uma opção.
E há muitos exemplos a serem considerados. Por exemplo, proprietário de uma casa em Brentwood, Califórnia contratou um hóspede de curto prazo de 6 meses que acabou como ocupante após desentendimentos sobre reparos imobiliários. O proprietário não teve outra opção a não ser tomar medidas legais, o que resultou em uma batalha legal de anos para recuperar o aluguel não pago, gerenciar as violações do código habitacional e iniciar um processo de despejo.
Então, o que você pode fazer para evitar que invasores entrem no seu Airbnb? Continue lendo para descobrir quais estratégias podem ajudá-lo a minimizar os riscos, proteger sua propriedade e orientá-lo quando precisar despejar qualquer invasor que você possa enfrentar.
De acordo com LawDistrict, um invasor é”um indivíduo que ocupa uma propriedade sobre a qual não tem direito, reivindicação legal ou contrato de arrendamento”.
Para os anfitriões do Airbnb, existem dois tipos de invasores:
Alguns hóspedes podem cair em uma situação em que suas circunstâncias mudam e eles não podem se mudar, enquanto outros são mais intencionais.
Então, o que você deve fazer, como anfitrião ou gerente de propriedades do Airbnb, para minimizar os problemas com invasores ou golpistas alugando sua propriedade?
Aqui está uma lista de sinais e bandeiras vermelhas a serem observados:
Lembre-se: as bandeiras vermelhas são apenas sinais e indicações a serem procuradas. Eles não são de forma alguma uma evidência concreta.
Bandeiras vermelhas podem oferecer pistas sobre a validade do seu locatário. No entanto, existem estratégias mais sofisticadas para reduzir o risco de se encontrar com invasores em sua propriedade.
Uma prática essencial para os anfitriões do Airbnb é a seleção de hóspedes. Isso ajuda a realizar uma revisão completa e objetiva enquanto procura por possíveis problemas e problemas.
Seleção de convidados software como Autohost usa IA para sinalizar dados suspeitos ou arriscados ou qualquer coisa que precise de mais atenção ou investigação, então vale a pena considerar isso.
Bloquear um depósito de segurança também é uma ótima maneira de evitar invasores. Os depósitos são pagamentos antecipados contra possíveis danos ou quebras durante a estadia do locatário. Existem diferentes tipos de acordo com a forma como você gerencia propriedades, como depósitos de taxa fixa ou depósitos baseados em porcentagem que usam uma porcentagem de 10 a 25% do custo total da reserva. Você também pode analisar as melhores formas de coletar depósitos, como transferências bancárias automatizadas, pré-autorizações de cartão de crédito ou até mesmo por meio de soluções de triagem de hóspedes.
Considere desativar o recurso de Reserva Instantânea do Airbnb para reservas instantâneas ou filtrando reservas por meio de seu PMS ou gerente de canais.
Em vez disso, tente saber quem são seus convidados. Algumas perguntas para ajudar a revelar seu potencial como ocupantes podem ser:
Hospedar por menos de 27 dos 30 dias também é uma boa ideia, dependendo das leis de ocupação que se aplicam em sua área local. Os invasores ganham mais direitos quando permanecem em uma propriedade por 30 dias ou mais, tornando a situação mais difícil de administrar quando residem por mais tempo.
Considere elaboração de um contrato de aluguel por temporada para qualquer estadia de longa duração. Se você precisar tomar medidas legais, um bom contrato de aluguel de temporada com detalhes suficientes pode ajudá-lo a argumentar seu caso.
Não importa a duração da reserva, sempre remova todos os tipos de itens valiosos de sua propriedade durante os períodos vagos. CCTV ao ar livre e monitoramento interno pode estar no local, mas remover os itens é a melhor maneira de evitar que intrusos e invasores entrem em seu apartamento vago.
Com uma ideia melhor de quais pistas procurar e algumas medidas sugeridas para reduzir os riscos, quais estratégias você deve criar para se proteger contra invasores do Airbnb?
Se o invasor ocupar uma propriedade alugada por um período prolongado e o proprietário não realizar nenhuma ação, os invasores têm o direito de continuar ocupando a propriedade.
Também conhecido como usucapião, o prazo para estabelecer os direitos dos posseiros varia de acordo com a jurisdição do estado e de qualquer lugar, desde 7 a 20 anos.
Para remover posseiros, os proprietários devem seguir um processo legal de despejo, que deve começar entrando em contato com as autoridades locais.
Você também pode precisar entrar com uma ação ilegal de detenção ou entrada e detenção forçados, o que significa solicitar a remoção do hóspede ou convidados com base em uma estadia ilegal.
Manter todas as formas de comunicação com um locatário ou ocupante é vital para garanta que você se proteja de qualquer questionamento ou desafio legal. Sem uma cópia formal de seus registros, você ficará mais vulnerável e terá mais dificuldade em obter o suporte jurídico de que precisa.
Alguns exemplos da comunicação que você deve manter incluem e-mails, consultas a sites, serviços de mensagens, cartas, atas de reuniões, detalhes de qualquer Facetime ou telefonema, pesquisas, captura de dados e muito mais.
Tudo isso é fundamental para demonstrar sua conformidade e ajudará a protegê-lo se a situação chegar ao tribunal.
Os anfitriões do Airbnb devem aceitar todos os riscos decorrentes da criação e administração de aluguéis de temporada. Como um desses riscos é a possibilidade de os locatários se tornarem invasores, eles devem assumir a responsabilidade de estabelecer regras e aplicá-las.
Os hóspedes têm ainda mais chances de se tornarem ocupantes se receberem pouca ou, às vezes, nenhuma comunicação dos anfitriões. A comunicação deve ser a maior prioridade para todos os anfitriões, garantindo que eles tenham contato regular com seus hóspedes e deixando claras as consequências caso optem por ficar.
Às vezes, conversar e destacar as próximas etapas que você tomará pode ser suficiente para resolver a situação.
Se você falou diretamente com o invasor e não há movimento, o melhor próximo passo é envolver a plataforma Airbnb. Pode trazer um segundo par de olhos para verificar os detalhes da reserva, datas, etc., e também pode manter as informações de contato pessoais do hóspede às quais você não tem acesso.
Embora o Airbnb sugira que os anfitriões resolvam essas situações, ele pode ajudar reforçando a mensagem transmitida ao invasor sobre as consequências de continuar ocupando. Aproveitar o nome do Airbnb pode ajudar a expressar a natureza crítica do problema e aumentar a pressão para resolvê-lo.. Também é do interesse do Airbnb e não quer que invasores se tornem um tema comum para a plataforma.
Os aluguéis de temporada de curto prazo não se encaixam em uma categoria de seguro. A maioria dos proprietários de aluguéis de temporada possui apólices de seguro residencial ou proprietário, mas ambas apresentam lacunas de cobertura significativas. E como os aluguéis de temporada incluem estadias de hóspedes, férias do proprietário e períodos de pousio, o seguro de aluguel por temporada ajuda os proprietários a cobrir os três formulários.
A Proper Insurance oferece cobertura sobre responsabilidade comercial, cobertura de edifícios e conteúdo e receita de proteção empresarial. Também inclui proteção adicional para ocupantes nos casos em que os hóspedes se recusam a sair, oferecendo cobertura tanto para perda de renda legal quanto para perda de renda.
No caso de qualquer atividade de ocupação, certifique-se de notificar as seguradoras assim que surgirem problemas ou preocupações.
Se você encontrar uma situação em que um locatário não faça o check-out na data agendada, você pode achar reconfortante contratar um serviço de segurança para apoiá-lo. Ter um serviço de segurança significa contratar seguranças e agentes treinados que possam visitar a propriedade sozinhos para resolver o problema.
Solução de monitoramento interno, Minut, ofertas Assistência de guarda, que se conecta a uma rede de especialistas em segurança aprovados e experientes, prontos para cuidar de sua propriedade e resolver quaisquer conflitos.
Como os processos judiciais podem ser demorados, vale a pena procurar um advogado o quanto antes. Eles podem ajudá-lo a elaborar um plano de ação para enfrentar seus invasores e agir rapidamente. Durante qualquer processo judicial, também estará do seu lado provar que você agiu rapidamente como responsável pela propriedade.
Proprietários de imóveis que se envolverem em um processo de despejo precisarão apresentar uma Ação de Detenção Ilegal ou Entrada e Detenção Forçada, conforme mencionado anteriormente.
Em todas as suas comunicações, você deve ser claro e preciso sobre suas intenções e as interações que teve com os invasores. Mantenha registros precisos, seja intencional, fale cedo com seus advogados ou outros profissionais e sempre siga seus conselhos.
Os invasores representam uma ameaça real aos aluguéis de temporada e podem deixar os anfitriões do Airbnb com problemas que eles não queriam ter. Fazer tudo ao seu alcance, o mais cedo possível, para evitar esse resultado é a melhor estratégia, pois os hóspedes podem acabar conquistando os direitos dos ocupantes com o tempo.
Aceitar a possibilidade de um hóspede se tornar um invasor é algo para o qual sempre se deve estar preparado.; a chave é entender as brechas que possíveis invasores do Airbnb poderiam explorar.
O seguro de aluguel por temporada e a nomeação de um serviço de segurança podem ser benéficos a longo prazo e podem ajudar a impedir ações legais.
