Você está aproveitando todas as deduções fiscais disponíveis para sua propriedade alugada?
Muitos proprietários ignoram as principais despesas dedutíveis, levando a maiores contas fiscais e lucros reduzidos. No entanto, o IRS permite que os proprietários amortizem várias despesas relacionadas às suas atividades de aluguel a cada ano, ajudando a reduzir a renda tributável e a reduzir a responsabilidade fiscal. Você também pode receber benefícios fiscais, dependendo de como classifica determinadas deduções.
Para solicitar deduções, você deve primeiro entender quais despesas são dedutíveis do imposto de renda, como relatar a renda do imóvel alugado e quais custos estão associados ao gerenciamento do seu negócio de aluguel.
Entender como apresentar sua declaração de imposto de renda adequadamente é essencial, se você precisa deduzir juros hipotecários, calcular a depreciação da propriedade ou determinar o que se qualifica como propriedade pessoal (como eletrodomésticos ou móveis usados em seu aluguel).
Este guia explica como classifique as despesas relacionadas ao seu imóvel alugado, quando cancelar os reparos durante o ano, e como maximizar as deduções e, ao mesmo tempo, permanecer em conformidade com a legislação tributária.
Portanto, não importa se este é seu primeiro ano administrando um imóvel residencial ou se você é um investidor experiente, você pode usar essas estratégias para ajudar você a economizar dinheiro, rReduzir a renda tributável, e garanta que sua propriedade continue sendo um investimento lucrativo ano após ano.
A renda do aluguel inclui mais do que apenas pagamentos mensais de aluguel. O IRS exige que você informe todas as receitas relacionadas ao aluguel, como:
De acordo com Tópico nº 414 Receitas e despesas de aluguel, todas as receitas de aluguel devem ser relatadas no ano de recebimento, independentemente do ano fiscal a que se aplicam.
A classificação incorreta da renda de aluguel pode resultar em multas do IRS e juros.. Relatar adequadamente a renda do imóvel alugado garante a conformidade com a legislação tributária e ajuda a estabelecer registros claros de despesas dedutíveis.
Entender se um item é classificado como reparo ou melhoria pode afetar se o custo é dedutível no ano em que você paga por ele ou se deve ser depreciado ao longo do tempo. O IRS tem um general diretrizes para determinar quando as despesas de sua propriedade alugada são dedutíveis do imposto de renda e quando não são dedutíveis.
Propriedades de aluguel de curto prazo geralmente incorrem em despesas mais frequentes do que aluguéis de longo prazo. Limpeza regular, reabastecimento de itens essenciais e marketing são despesas necessárias, mas eles devem ser devidamente documentados para se qualificarem como deduções.
Alguns proprietários de imóveis alugados podem estar sujeitos ao Imposto de Renda de Investimento Líquido (NIIT) — um imposto adicional de 3,8% sobre a renda de investimento para pessoas com altos salários. Esse imposto se aplica àqueles com renda superior a limites específicos:
Se sua renda de aluguel estiver próxima do limite do NIIT, consulte um profissional tributário para determinar se sua renda se qualifica como atividade passiva ou renda de trabalho autônomo, garantindo que você minimize a responsabilidade fiscal e, ao mesmo tempo, permaneça em conformidade com o IRS.
Depois de entender o que se qualifica como renda de aluguel, a próxima etapa é reconhecer as deduções que reduzem a renda tributável. Muitos despesas de aluguel de imóveis são dedutíveis do imposto de renda, mas saber exatamente quais despesas reivindicar e como relatá-las pode ajudar a reduzir a responsabilidade fiscal e maximizar os lucros.
Como uma das maiores despesas dedutíveis, os juros hipotecários oferecem uma oportunidade significativa para os proprietários reduzirem suas obrigações fiscais porque os pagamentos de juros normalmente compõem a maioria das parcelas antecipadas da hipoteca. Essa dedução é particularmente benéfica no primeiro ano do empréstimo.
O IRS permite que os proprietários deduzir os impostos sobre a propriedade da renda de aluguel, redução da renda tributável. No entanto, se um inquilino pagar esses impostos diretamente às autoridades estaduais ou locais, esse valor deverá ser declarado como renda de aluguel.
As taxas de imposto sobre a propriedade variam com base na localização e valor da propriedade. Verificar as avaliações fiscais locais pode ajudá-lo a planejar despesas futuras.
Todas as apólices de seguro relacionadas ao aluguel—incluindo seguro contra riscos, responsabilidade civil e inundação—são despesas dedutíveis. Se você pagar anualmente, poderá deduzir o custo total no ano em que pagá-lo.
Reparos e manutenção são considerados despesas comuns e necessárias. que ajudam a manter a propriedade em serviço e em boas condições.
Serviços públicos, taxas de administração e custos de publicidade se enquadram nas despesas comerciais dedutíveis. Se você oferecer Wi-Fi, uma assinatura de streaming ou cobrir serviços públicos, esses custos poderão ser amortizados.
Algumas despesas não são dedutíveis imediatamente. Grandes melhorias, como adicionar uma nova sala ou atualizar os sistemas elétricos, devem ser depreciadas com o tempo.
Exemplo: a instalação de um novo sistema HVAC precisará ser depreciada em 27,5 anos para propriedades residenciais de aluguel, em vez de ser deduzida de uma só vez. No entanto, unidades autônomas ou condicionadores de ar de janela têm uma vida útil de depreciação mais curta de 7 anos.
Os proprietários podem deduzir as despesas de viagem relacionadas ao gerenciamento de propriedades de aluguel, incluindo:
Se você combinar viagens pessoais com atividades relacionadas ao aluguel, somente a parte comercial é dedutível.
Como proprietário ou gerente de propriedades, não se esqueça dos serviços profissionais dedutíveis, incluindo:
Muitos proprietários de imóveis alugados não conseguem deduzir o custo de serviços profissionais, incluindo honorários contábeis, advogados imobiliários e profissionais tributários, embora essas despesas incorridas possam reduzir significativamente sua renda tributável. Mesmo pequenos custos, como serviços de triagem de inquilinos, pode aumentar ao longo do ano. Manter registros detalhados garante que você solicite todas as deduções disponíveis.
A depreciação de ativos imobiliários para aluguel é uma das deduções fiscais mais valiosas disponíveis para investidores imobiliários e proprietários. Ele permite que você recupere o custo de sua propriedade ao longo do tempo, reduzindo sua renda tributável a cada ano.
De acordo com a legislação tributária do IRS, os proprietários podem depreciar o custo de um imóvel alugado durante sua vida útil. Para imóveis residenciais, o período de depreciação padrão é de 27,5 anos.
Para se qualificar, sua propriedade alugada deve ser colocada em serviço— o que significa que está disponível para aluguel — antes que você possa começar a reivindicar deduções de depreciação. O valor da propriedade é com base em seu preço de compra, excluindo terrenos. Você também deve possuir a propriedade e espere que seja usado para fins de renda de aluguel por mais de um ano.
Exemplo: suponha que você possua um imóvel para aluguel de curto prazo comprado por $300.000, com um terreno avaliado em $60.000. Como a terra não é depreciável, sua base de custo para depreciação é de $240.000. Usando o método linear, você pode deduzir $8.727 por ano ($240.000 ÷ 27,5 anos) para a casa.
O IRS exige que os proprietários usem o Sistema Modificado de Recuperação de Custos Acelerados (MACRS) para propriedades residenciais de aluguel colocadas em serviço após 1986. Em MACRS, a maioria das propriedades é depreciada usando o Sistema Geral de Depreciação (GDS) por 27,5 anos a uma taxa anual fixa de 3,636%, semelhante à depreciação linear.
Além disso, se você fizer melhorias de capital, como um novo telhado ou sistema HVAC, esses custos devem ser depreciados ao longo do tempo, separados da base de custo original do edifício. Algumas melhorias podem se qualificar para depreciação de bônus ou despesas da Seção 179, permitindo que você deduza uma parcela maior antecipadamente.
Reparos e melhorias de capital são tratados de forma diferente para fins fiscais:
As deduções de depreciação são interrompidas quando você:
Quando você vende um imóvel alugado depreciado, o IRS recaptura a depreciação, tributando os valores deduzidos anteriormente a uma taxa especial, que pode ser de até 25% sobre os ganhos não recuperados da Seção 1250.
Um sistema de manutenção de registros bem organizado pode ser a diferença entre uma declaração de impostos tranquila e uma auditoria estressante. Se você gerencia uma única propriedade alugada ou vários investimentos imobiliários, manter registros precisos garante que você possa deduzir despesas, rastrear a renda do aluguel e cumprir as leis tributárias.
Mantenha registros detalhados de cada pagamento, reparo e conta de serviços públicos.
Para garantir que você esteja cobrando todas as despesas dedutíveis, revise esta lista de verificação do imposto de aluguel:
Dica: consulte essa lista de verificação mensalmente para evitar a perda de deduções e garantir a conformidade com os requisitos de declaração de imposto de renda.
A maioria dos proprietários de imóveis para alugar relatar receitas e deduções de aluguel no Cronograma E (Formulário 1040). Isso ajuda a calcular a renda tributável e acompanhar as despesas relacionadas ao seu aluguel.
No entanto, se você também fornecer serviços extras, como limpeza diária, refeições ou experiências guiadas, sua locadora pode ser considerada renda ativa, exigindo, em vez disso, o Cronograma C, o que poderia acionar impostos sobre o trabalho autônomo.
É importante considerar como o valor de mercado de sua propriedade afeta os relatórios fiscais. Se você possui várias propriedades para alugar, talvez seja necessário denunciá-las de forma diferente com base no uso e na renda de aluguel.
Se você usar pessoalmente a propriedade alugada por mais de 14 dias ou 10% do total de dias alugados (o que for maior), algumas deduções podem ser limitadas. Certifique-se de rastrear qualquer uso pessoal versus comercial para evitar penalidades do IRS.
Gerenciar os dados dos inquilinos com responsabilidade é fundamental para os proprietários de imóveis alugados. Se você lida com solicitações de inquilinos, depósitos ou pagamentos com cartão de crédito, garanta a segurança dos dados para evitar problemas legais.
Solução: Use um software seguro de gerenciamento de propriedades para proteger registros de clientes, dados financeiros e contratos de aluguel.
Compreender as deduções fiscais de imóveis para aluguel é apenas uma parte da equação. Para maximizar a economia e minimizar a responsabilidade fiscal, você precisa de uma estratégia tributária proativa. Classificar adequadamente a renda do aluguel, rastrear as despesas dedutíveis e saber quando reivindicar perdas garante que você mantenha uma maior parte da receita comercial e, ao mesmo tempo, permaneça em conformidade com o IRS.
Para a maioria dos proprietários de imóveis alugados, a renda é considerada passiva de acordo com as regras do IRS. Isso significa que as perdas só podem compensar a renda passiva, a menos que você atenda a critérios específicos. Se suas despesas de aluguel excederem sua renda, você poderá relatar uma perda, que pode ser transferida para compensar a renda tributável futura.
Para se qualificar como profissional imobiliário, você deve:
Se você atender a esses requisitos, suas perdas de aluguel podem ser classificadas como não passivas, permitindo que você compense a renda tributável de outras fontes.
Se o seu negócio de aluguel de curto prazo opera como um hotel—oferecendo limpeza diária, serviços de refeições, assistência de concierge ou experiências guiadas—o IRS pode classificar sua renda de aluguel como renda comercial em vez de renda passiva de aluguel. Isso significa que seus lucros são sujeito a impostos sobre trabalho autônomo (15,3% para Previdência Social e Medicare). Essa classificação também pode afetar o quanto você recebe em deduções fiscais a cada ano.
Para garantir a conformidade do contribuinte, sempre revise as declarações fiscais e consulte um profissional para obter conselhos úteis. O planejamento tributário adequado garante que você recupere as deduções elegíveis e otimize o desempenho financeiro de seus investimentos em imóveis alugados.
Dominar as deduções fiscais de imóveis para aluguel pode parecer complexo, mas fazê-lo passo a passo permite maximizar a economia e, ao mesmo tempo, garantir a conformidade com o IRS. Ao classificar com precisão a receita de aluguel, rastrear as despesas dedutíveis e aplicar adequadamente a depreciação, você pode reduzir significativamente a responsabilidade fiscal e aumentar a lucratividade. Uma estratégia tributária bem planejada, combinada com o gerenciamento proativo da propriedade, ajuda os proprietários de imóveis para locação proteja seu investimento e aumentar a receita de seus negócios ao longo do tempo.
Se você não tiver certeza sobre as regras de depreciação, a classificação da renda do aluguel ou como deduzir determinadas despesas, consultar um profissional tributário é um investimento inteligente. Um CPA especializado em direito tributário imobiliário pode ajudá-lo a:
Como as leis tributárias mudam anualmente, você precisa se manter informado. Analisar regularmente as atualizações do IRS, trabalhar com profissionais tributários e adotar ferramentas avançadas de gerenciamento de propriedades manterão sua empresa de aluguel compatível, eficiente e lucrativa nos próximos anos. Ao combinar o planejamento tributário inteligente com o gerenciamento proativo da propriedade, você garante que cada dedução seja maximizada e que sua propriedade alugada continue prosperando. Soluções como Plataforma de informações imobiliárias da Minut ajude a proteger seu investimento evitando problemas de ruído, detectando problemas de umidade e rastreando tendências de ocupação.
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