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Vous êtes propriétaire investisseur et vous souhaitez proposer les logements que vous avez acquis ou qui sont en passe de l’être, en location saisonnière ? Quel meilleur moyen, pour cela, que de passer par une plateforme de réservation dédiée. Vous n’avez que l’embarras du choix parmi les plus connues de ce marché florissant. Cependant, une fois que vos biens y sont inscrits et que vous réussissez à héberger vos premiers voyageurs, vient le temps de rendre des comptes à notre chère administration sur les montants que vous avez touchés grâce à cette activité. Partant de là, il nous semblait fort à propos, dans cette publication, de vous donner le maximum de réponses possibles aux questions que vous pouvez vous poser sur comment déclarer un revenu Airbnb. Ici, nous allons donc tenter de vous expliquer toutes les subtilités, en termes de fiscalité, qu’il y a à connaître quand on se lance dans la location meublée en courte, moyenne ou longue durée, d’ailleurs. Après vous avoir rappelé les statuts et régimes auxquels vous pouvez prétendre pour vous y adonner, mais aussi la réglementation à respecter, nous verrons quelles informations sont à transmettre aux services des impôts. Enfin, nous évoquerons les moyens qui sont à votre disposition pour tenter de faire ce que l’on appelle, de l'optimisation fiscale.
Ne dit-on pas que la répétition est la mère de l’apprentissage ? C’est pour cette raison que nous nous permettons de refaire, dans un premier temps, un point sur ce que vous devez connaître avant de proposer vos biens immobiliers en location.
Concernant celle sur le nombre de nuits vouées à la location, tout d’abord, celui-ci ne doit pas excéder 120 par an, furent-elles consécutives ou non. Cette règle s’applique d’ailleurs à votre résidence principale comme à vos secondaires. Toutes les plateformes de réservations, Airbnb en tête, sont dans l’obligation d’en informer les communes sur lesquelles sont installés vos hébergements. Le site américain a carrément signé un accord avec le gouvernement en 2018 qui officialise encore un peu plus ce seuil de nuitées par année civile à ne pas dépasser (une cinquantaine de villes sont concernées par cela, à ce jour).
Dans le cas d’une résidence principale sachez cependant, que ce maximum légal peut être revu à la hausse, pour trois raisons bien précises :
Pour terminer sur cette notion de durée, vous ne pouvez, selon une loi de 1970, pas louer une propriété considérée comme meublé de tourisme, plus de 90 jours consécutifs à une même personne.
Il y a, ensuite, toute une procédure de déclaration à faire en mairie, surtout dans des villes de plus de 200 000 habitants et dans lesquelles la location saisonnière connaît un succès grandissant. Pour les résidences principales, une déclaration préalable est même souvent obligatoire comme à Paris, par exemple, via un téléservice).
Si l’on se concentre un peu plus sur les résidences secondaires mises en location, vous devez savoir, qu’en plus de leur déclaration en mairie obligatoire, elles sont soumises à d’autres règles :
Bien entendu, des sanctions seront appliquées en cas de non-respect de toutes les règles précédemment citées. Nous vous conseillons de vous renseigner pour en savoir plus sur la législation.
Là encore, plusieurs alternatives sont à prendre en considération si vous décidez de mettre vos biens immobiliers en location meublée. En premier lieu, en tant que particulier, vous pouvez prétendre au statut de LMNP ( Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce dernier peut vous octroyer le fait de percevoir des revenus en complément de ceux de votre activité salariée principale.
Ensuite, deux régimes fiscaux s’offrent à vous si vous souhaitez vous lancer, à titre individuel, dans la location de courte durée, :
En France, tous vos revenus générés par la location de vos biens immobiliers via des plateformes de réservations telles que Airbnb (il en va de même pour Booking.com, Abritel et les autres) doivent évidemment être déclarés auprès de l’administration compétente. C’est essentiel pour éviter tout risque de redressement fiscal, naturellement. Pour le calcul de votre impôt sur vos loyers perçus en 2024 et sous le régime micro-BIC, par exemple, vous pouvez bénéficier d'un abattement de 30 %, mais sur un montant ne pouvant pas excéder 15 000 euros par an (les seuils sont différents dans le cas du classement officiel de votre propriété en meublé de tourisme). Les revenus restants étant imposés selon la tranche marginale d'imposition du contribuable. Il est, en outre, important pour vous de déclarer tous vos revenus bruts, comprenant les frais de ménage ou ceux appliqués par la plateforme. Vous êtes invité à reporter ces informations sur votre déclaration annuelle (en ligne ou sur le formulaire papier) dans la case 5ND de la déclaration complémentaire 2042 C pro, que nous pouvons donc considérer comme la case pour revenus Airbnb. En outre, depuis 2023, vous êtes tenus d’indiquer sur le site des impôts comment vous occupez vos biens et, le cas échéant, déclarer l'identité des résidents et la période d'occupation.
Nous n’irons pas jusqu’à dire que les impôts n'ont pas pas confiance en vous, mais force est de constater qu’ils ont mis en place depuis quelque temps, un dispositif connu depuis 2023, sous le nom de DAC7. Selon le site officiel du gouvernement, il découle « d’une directive européenne qui oblige les opérateurs de plateformes à communiquer aux administrations fiscales des États membres de l'Union européenne les informations sur les opérations réalisées par les vendeurs ou prestataires qui utilisent leurs services afin de réaliser des transactions ». Chaque année en janvier, Airbnb fournit au fisc les données concernant vos revenus de l'année précédente. Ces informations incluent donc les revenus bruts, qui comprennent les frais de ménage et les frais de service d'Airbnb, à l'exception de la taxe de séjour. Vous devez ensuite vérifier et, si nécessaire, corriger ces montants pré-remplis dans votre déclaration. La plateforme est, de ce fait, en droit de vous demander des informations personnelles (pièce d'identité, numéro fiscal) ou sur les biens immobiliers que vous proposez en location.
Pour être parfaitement en règle, n’hésitez pas à consulter les informations officielles.
Elle permet de minimiser, de manière parfois plus que significative, le montant de votre revenu imposable. Pour cela, il faut avant toute chose que vous ayez choisi d’être au régime réel. Ce dernier vous donne donc les moyens de déduire l'amortissement (usure subie au cours du temps et en fonction de l’exploitation) :
Toutes ces déductions pourraient vous permettre, au bout d’un moment, de ne payer que très peu d’impôts (voire plus du tout) sur ce qui concerne votre activité de location saisonnière.
L’essentiel est maintenant de savoir quelles dépenses sont déductibles (toujours au régime réel, puisque rappelez-vous, la micro-entreprise ne vous donne droit qu’à un abattement).
La taxe foncière correspondant à votre logement en location (moins la part concernant vos parties privatives, dans le cas d’une dépendance sur votre terrain, par exemple) est déductible. Vous pouvez également déduire une partie de votre taxe d’habitation sous certaines conditions. En revanche, la taxe de séjour, n’étant pas considérée comme un revenu, n’est pas imposable.
Comme déjà évoqué, ils sont déduit sous forme d’amortissement et concernent :
Pour continuer sur ce thème, il est important de noter que cet amortissement se fait par composant. Cela veut dire que la valeur de votre bien en location peut se diviser en plusieurs éléments, tels que :
Il convient de noter que chaque composant a ses propres valeurs et durées d’amortissement.
Uniquement si votre activité de location démarre la même année que l’achat du bien en question, vous pouvez alors déduire vos frais de notaire (immédiatement ou en amortissement).
Par exemple, celle que vous souscrivez en tant que propriétaire non occupant ou encore celle qui vous couvre en cas de loyers impayés, peuvent faire l’objet d’une déduction.
Toutes ses dépenses peuvent être déduites.
Certaines provisions sur charges de la copropriété dans laquelle se trouve votre logement (lotissement, immeuble), sont également déductibles, qu’elles fassent partie du budget prévisionnel, ou pas. Celles-ci comprennent :
Tous les frais liés à votre activité locative. En tout cas, ceux qui découlent de votre besoin de faire appel à certains prestataires, sont aussi à déduire, pour faire baisser le montant de votre redevance à l’état. Parmi eux, on peut citer :
Nous ne faisons pas offense en supposant que vous avez acquis le ou les biens immobiliers que vous mettez en location par le biais d’un prêt bancaire et que vous vous servez des loyers perçus pour rembourser vos mensualités. Nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que les intérêts qui vous sont imputés pour le financement de ce crédit peuvent, en l'occurrence, être définies en tant que charges locatives. Vous avez donc tout le loisir de les déduire de vos revenus.
Si vous ne faites que de la location pure, vous n’y êtes pas soumis. Vous n’y êtes assujetti que si vous fournissez des prestations supplémentaires, comme :
Pour pouvoir déduire la TVA sur ces prestations, il est absolument nécessaire de présenter factures et autres justificatifs les concernant, à votre comptable.
Dans tous les cas, nous vous conseillons de bien conserver toutes pièces justificatives vous permettant de déduire un maximum de frais (quittances, contrats passés avec vos prestataires, etc.).
En attendant, prenez le temps d’en apprendre un peu plus sur les charges déductibles.
Vous savez désormais comment déclarer un revenu Airbnb et les possibilités qui vous sont offertes pour réduire le montant de vos impôts. Si vous cherchez un moyen de préserver vos investissements, notre solution Minut est idéale pour la protection et la surveillance de vos logements en location saisonnière.
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