Louer un logement via une plateforme comme Airbnb est assez rentable, en général. Toutefois, le propriétaire peut se retrouver confronté à des problèmes désagréables, liés aux comportements, rares, mais pénibles, de certains hôtes. Le problème des hôtes fumeurs fait débat ; décriée pour maintes raisons pertinentes, la cigarette peut faire de nombreux dégâts dans un logement. Alors, faut-il l’interdire ? Et le peut-on ? Comment propriétaires, gestionnaires et conciergeries peuvent-ils se prémunir contre ce fléau ? Bref, quelle est la meilleure option entre logement fumeur et non-fumeur en Airbnb ? Toutes les réponses pour des locations Airbnb plus sereines.
Le tabagisme est l’une des principales causes de maladies évitables et de décès prématurés dans le monde. La fumée de cigarette contient plus de 7 000 substances chimiques, dont au moins 69 sont connues pour causer des cancers. Le tabagisme passif, ou l’inhalation de fumée par les non-fumeurs, peut également causer des maladies graves, notamment cardiovasculaires et respiratoires.
Depuis plusieurs décennies, de nombreux pays ont mené des campagnes antitabac. Celles-ci ont globalement été efficaces dans un premier temps pour réduire le nombre de fumeurs et surtout la consommation globale de cigarettes. Cette dernière, en France, a été divisée par plus de deux depuis 2000. Toutefois, si notre pays comptait 35 % de fumeurs de cigarettes la même année, ceux-ci sont encore environ 30 % aujourd’hui. On fume moins de cigarettes, mais près d’un tiers de la population continue à s’adonner régulièrement à ce plaisir dangereux.
Dans le monde, l’évolution est sensiblement identique. Aujourd’hui, l’Espagne et l’Allemagne font partie des pays comptant entre 25 et 30 % de fumeurs ; l’Italie, la Suisse, la Belgique ou le Portugal voient entre 20 et 25 de leurs citoyens consommer du tabac, alors qu’ils sont 19 % au Royaume-Uni et 17 % aux USA.
En contrepartie, l’intolérance des non-fumeurs à la fumée de cigarette a sensiblement augmenté, faisant du critère « non-fumeur » un élément essentiel d’un nombre important de voyageurs dans le choix d’une location de courte durée. Au-delà du désagrément olfactif, certains s’inquiètent en effet du risque de tabagisme passif et y voient une question rédhibitoire de santé.
Dans les baux de location classiques, on ne peut pas inclure de clause interdisant au locataire l’usage de la cigarette. Un paragraphe faisant état de cette interdiction serait considéré comme une clause abusive (loi du 6 juillet 1989), et ne pourrait en aucune façon protéger le propriétaire.
Par contre, cette loi de juillet 1989 ne concerne pas les locations meublées saisonnières comme les locations Airbnb. Ainsi, il est tout à fait possible et légal d’ajouter dans le contrat de location une clause explicite d’interdiction de fumer, en invoquant des raisons d’hygiène et de sécurité.
Bien que rien n’oblige un propriétaire à interdire la cigarette, il a donc le droit de le faire pour des raisons de santé, de sécurité et de maintien en bon état du logement. En effet, les odeurs de cigarette peuvent imprégner les tissus et les meubles, nécessitant une désodorisation coûteuse et un nettoyage plus approfondi entre les séjours.
Lorsque la clause non-fumeur est inscrite dans le contrat de location, un hôte fumeur peut se voir confisquer tout ou partie de la caution si le propriétaire ou la conciergerie constate des dégâts ou une imprégnation des murs.
Par contre il n’existe pas de sanction spécifiquement prévue dans de tels cas. C’est pourquoi la caution reste quasiment le seul et unique moyen de pression sur les hôtes.
On l’a déjà évoqué plus haut, la santé est une raison impérieuse pour ne pas fumer. Mais pour un propriétaire de logement Airbnb, son gestionnaire ou une conciergerie, il existe de nombreux avantages à cette interdiction.
Interdire de fumer dans une location Airbnb permet d’améliorer significativement la qualité de l’air intérieur. Les odeurs de tabac peuvent être persistantes et difficiles à éliminer, nécessitant une aération prolongée et des produits spécifiques pour la désodorisation. Un logement clos conservera plusieurs mois non seulement l’odeur, mais également la nocivité des émanations de tabac. En empêchant les locataires de fumer, le propriétaire s’assure ainsi que l’air reste frais et agréable, et protège les hôtes d’une éventuelle intoxication passive.
L’interdiction de fumer réduit considérablement les risques d’incendie par cigarette. Chaque année, la France connaît environ 500 morts dans des incendies de logements, et près de 10 000 blessés. On estime à 30 % les départs de feux causant les incendies qui sont dus à une cigarette mal éteinte ou à l’endormissement d’un fumeur cigarette à la main. L’installation de détecteurs de fumée n’a pas suffi pour éviter ces drames. En dehors des victimes elles-mêmes, l’incendie peut ravager le logement et ses meubles. SI les assurances financent une partie des travaux de remise en état, cela est souvent insuffisant pour retrouver un logement attractif pour les hôtes. Et le temps des travaux et de la remise en état est souvent long, induisant un manque à gagner qui peut être considérable.
Le tabac et la fumée peuvent causer des dommages importants au mobilier, aux tissus et aux équipements électroménagers. Les brûlures de cigarette sur les meubles, les tapis et autres équipements sont esthétiquement désagréables et dégradent l’attractivité d’une location saisonnière. En imposant une politique non-fumeur, le propriétaire protège son bien immobilier tout en assurant la sécurité de ses locataires.
Les dégâts des cigarettes ne portent pas uniquement sur le mobilier. Le tabac imprègne les murs, les papiers peints, les rideaux, les tapis d’une odeur persistante. De plus, il jaunit les parois et plafonds, autant d’éléments qui peuvent nécessiter un nettoyage approfondi et coûteux. En interdisant de fumer, les propriétaires de logements non fumeur Airbnb s’évitent des frais de nettoyage spécialisés et les coûts de réfection de peintures et papiers peints.
De nombreux non-fumeurs sont réticents à réserver des locations saisonnières où il est permis de fumer, en raison des odeurs de tabac et des risques de tabagisme passif. Comme on l’a vu ci-dessus, une grande majorité des personnes dans le monde, et donc des voyageurs, ne fume pas. En instaurant une clause non-fumeur, le propriétaire rend son logement plus attractif pour cette vaste clientèle, et en particulier pour les familles avec enfants et les personnes plus sensibles aux odeurs et à la fumée.
En instaurant clairement une politique d’interdiction de fumer, les propriétaires peuvent simplifier la gestion de leur location meublée saisonnière. En effet, les règles étant bien définies et précisées d’emblée, il y a moins de risques de conflits et de malentendus avec les hôtes. De plus, la maintenance du logement est facilitée, puisque le propriétaire ou le gestionnaire n’a pas à procéder à de lourds travaux d’entretien.
Un logement non-fumeur est souvent perçu comme mieux entretenu et plus propre, ce qui peut augmenter sa valeur sur le marché. Les futurs acheteurs ou locataires sont généralement prêts à payer plus pour cette spécificité.
Disposer d’un logement que l’on place en location courte durée agace parfois les copropriétaires, qui n’apprécient pas particulièrement les allées et venues fréquentes d’étrangers. La garantie de clauses non-fumeur est de nature à les rassurer sur le comportement des hôtes et à favoriser leur bonne disposition à l’égard du loueur.
Toutefois, opter pour un contrat de location de logement non-fumeur Airbnb n’est pas sans quelques risques éventuels
C’est en réalité le principal inconvénient. Même avec des clauses explicites, le propriétaire ou son gestionnaire n’est pas réellement protégé contre des comportements abusifs et violant le contrat de location. Ce n’est qu’une fois le locataire irrespectueux des règles est parti que l’on peut constater l’étendue potentielle des dégâts. Si ceux-ci dépassent la somme de la caution, il sera très difficile de rentrer dans ses frais. Et pourtant, il n’est pas difficile de calculer les dédommagements liés au tabagisme.
De plus, en matière de location courte durée, le départ d’un hôte est souvent suivi de l’arrivée rapide d’un nouvel hôte. Entre les deux, il n’y a pas toujours le temps d’évacuer les odeurs de cigarette avant l’arrivée des nouveaux locataires. Ceux-ci pourront alors s’en plaindre, et laisser une évaluation négative.
En choisissant de ne pas proposer un logement fumeur Airbnb, les propriétaires peuvent se priver d’une part de leur clientèle : les fumeurs, comme indiqué plus haut, représentent entre 20 et 30 % de la population des principaux touristes. Ces derniers préfèreront sans doute choisir une autre location saisonnière où ils se sentiront plus à l’aise et auront la liberté de fumer sans contraintes. Cependant, pas d’inquiétude : il est peu vraisemblable de se retrouver sans hôte à cause d’une telle clause.
Pour s’assurer que l’interdiction de fumer est respectée, les propriétaires, les gestionnaires et les conciergeries se trouvent souvent démunis. Ils ne peuvent pas passer chaque jour faire des vérifications, et n’ont généralement d’autres solutions que d’attendre le départ des locataires pour le faire. Au risque de découvrir des dégâts et des odeurs indéfectibles. Cela peut engendrer une pression et une certaine inquiétude.
De l’intention à la réalisation, il y a parfois un vrai fossé. Afin d’éviter que votre clause contractuelle demeure inutile, voici les points auxquels vous devez veiller. En suivant ces cinq recommandations, le logement aura toutes les chances de rester en permanence sans fumée.
Accompagnant le contrat de location, il est nécessaire de mettre en place un règlement intérieur précis, détaillé et complet. Ce règlement doit inclure une clause antitabac explicite, précisant les conditions de location, d’éventuelles zones fumeur — sur un balcon, dans un jardin par exemple — et les conséquences encourues en cas de non-respect. Cette clause non-fumeur doit être incluse dans la description du logement sur Airbnb et toute plateforme de location saisonnière sur laquelle le logement est proposé, et rappelée dans le contrat de location.
La communication est la clé pour faire respecter la politique d’un logement non-fumeur Airbnb. Après avoir bien précisé cette clause dans l’annonce sur la plateforme, voici comment la communiquer le plus efficacement possible :
Par email. Avant l’arrivée des hôtes, il est fréquent d’envoyer un email rappelant les règles du logement. Insister sur le caractère non-fumeur du logement est essentiel. L’email peut inclure des détails sur les conséquences en cas de non-respect et sur les frais supplémentaires qui peuvent s’appliquer pour les éventuels nettoyages des dégâts et la désodorisation du logement.
Dans le logement. Afficher des rappels visuels, y compris des pictogrammes, dans le logement, permet de rappeler en permanence la politique non-fumeur de la location. Une explication écrite de ses raisons, telles que les problèmes de santé, la correction vis-à-vis des hôtes non fumeurs ou les risques d’incendie, peut plus facilement sensibiliser d’éventuels fumeurs.
Au moment de l’arrivée de l’hôte. Si l’accueil des hôtes se fait en présentiel, prendre quelques instants pour insister gentiment sur les règles de la maison et l’interdiction de fumer est aussi utile.
H3 3 Nettoyer et aérer le logement après le passage d’un fumeur
Malgré toutes ces précautions, il peut arriver qu’un hôte fumeur enfreigne les règles. Dans ce cas, l’idéal est de pratiquer un nettoyage approfondi et une purification de l’air avant l’arrivée des prochains hôtes. Voici les étapes à suivre :
Aération. Il faut ouvrir toutes les fenêtres pour aérer le logement et éliminer les odeurs de tabac. Les courants d’air assurent une aération plus rapide.
Nettoyage en profondeur. Le nettoyage de toutes les surfaces, y compris des murs, des meubles, et des tissus d’ameublement élimine la plus grosse part des résidus de tabac.
Désodorisation. Il existe des purificateurs d’air pour éliminer les odeurs persistantes. Des machines à ozone peuvent également être efficaces pour traiter les odeurs de tabac tenaces. Par contre, évitez les produits « désodorisants » sont souvent assez toxique, et l’odeur qu’ils laissent peut également gêner les hôtes.
Une façon de sanctionner les comportements non conformes est de laisser une mauvaise évaluation aux hôtes qui enfreignent la clause non-fumeur. Les plateformes de location courte durée, comme Airbnb, permettent aux propriétaires de laisser des commentaires sur les locataires, et vice-versa. Une mauvaise note pour non-respect des règles non-fumeur accompagnée d’un commentaire en expliquant la raison peut dissuader vos hôtes de réitérer et prévenir d’autres propriétaires de leurs agissements.
C’est le moyen le plus sûr pour ne pas avoir de soucis : équiper le logement d’un détecteur de fumée de cigarette. Il existe des systèmes particulièrement fiables et complets comme celui que propose Minut.
Le capteur de fumée de Minut détecte la fumée d’une cigarette ; lorsque cela survient, il alerte immédiatement le locataire et le propriétaire, ou la conciergerie qui s’occupe du logement. Cette alerte suffit la plupart du temps à réfréner les envies tabagiques des hôtes. Au cas contraire, la conciergerie ou le propriétaire peuvent appeler directement leur locataire pour l’avertir. L’effet dissuasif est total.
Entraîné à l’IA pour éviter les faux positifs, ce détecteur est inclus dans un système plus complet destiné à éviter l’ensemble des éventuels problèmes occasionnés par des hôtes incorrects. Ce dispositif de surveillance s’installe au plafond d’une pièce principale ; il est doté de plusieurs capteurs (son, température, humidité, mouvements, détection d’altération) dont l’objectif est :
Lors d’une détection, il prévient le gestionnaire, la conciergerie ou le propriétaire selon les cas, ainsi que les hôtes irrespectueux. Finie l’anxiété latente de retrouver son logement saccagé ou abîmé !
Choisir cette solution Minut’ pour faire d’une location un logement non-fumeur Airbnb, c’est aussi préserver la vie privée des hôtes. Il convient de les avertir de l’existence du détecteur avant leur entrée dans le logement. Comme celui-ci n’a pas de caméra et n’enregistre aucun son, il est en tous points conforme aux règlements concernant la vie privée.
Enfin, cette solution est économique. Elle consiste en un investissement de 50 € (le coût du détecteur) et un abonnement annuel de 120 €. 10 € par mois pour se sentir tranquille et s’économiser tous les désavantages listés plus haut. À comparer au coût de remise en état après le passage d’un fumeur…
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