Mettre en location sur Airbnb : on vous donne toutes les clés

Chez Minut, à travers ce blog, il nous tient depuis toujours à cœur d’aider les hôtes en herbe à commencer leur activité le plus sereinement possible. Une fois n’est pas coutume, nous avons décidé de vous donner le maximum d’informations utiles pour mettre en location sur Airbnb. Vous faites peut-être partie des nombreux propriétaires espérant tirer profit de leur bien en se lançant dans la location de courte durée de leur résidence principale ou secondaire. Nous vous conseillons donc de lire attentivement ce qui suit afin de connaître les étapes incontournables et les points d’attention à bien considérer pour être certain de démarrer sur la plateforme américaine, dans les meilleures conditions.

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Vous retrouverez tout ce qu’il faut savoir sur la réglementation qui encadre la mise sur le marché de meublés de tourisme, mais également les bonnes pratiques et la marche à suivre en termes d’accueil des voyageurs ou encore de gestion d’un logement en location saisonnière. Grâce à cet article, nous espérons que vous aurez toutes les clés pour proposer un hébergement en bonne et due forme sur un marché qui n’attend plus que vous.

1. Se renseigner sur la loi et les règles qui régissent la location Airbnb

Mettre votre propriété en location de courte durée, sur Airbnb (ou d’autres plateformes concurrentes), implique, dans un premier temps, de connaître parfaitement la réglementation entourant cette activité. Il est, en outre, éminemment important pour vous,  de répondre à toutes les obligations administratives qui vous permettront de louer sans craindre de vous exposer à des sanctions. Comme rappelé par ce principe juridique : « nul n’est censé ignorer la loi ». Autrement dit, essayez de vous couvrir au maximum, sur ce plan, pour ne pas avoir de mauvaise surprise. Parmi ces règles, on retrouve : 

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• Le nombre de nuitées : Vous ne pouvez pas louer votre logement (si celui-ci est votre résidence principale) plus de 120 nuits par an, qu’elles soient consécutives ou non. Airbnb, qui est tenue responsable du respect de cette règle vis-à-vis de la municipalité dont vous dépendez, aura tôt fait de vous le rappeler. La plateforme a,  par ailleurs, mis en place un limitation automatique pour certaines communes françaises, qui ont instauré ce maximum de 120 nuitées, même dans le cas d’une résidence secondaire.
• La déclaration de votre bien en location en mairie : L'article L324-1-1 du Code du tourisme stipule que, pour les villes de plus de 200 000 habitants, toute location d'un meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration préalable à l'enregistrement auprès de la commune. En l'absence de cette déclaration, vous risquez une amende assez lourde, qui est encore plus élevée pour les locations via Airbnb.
• Certaines obligations fiscales : Tous les revenus issus de la location de votre maison ou votre appartement doivent être déclarés. Suite à la récente loi sur les meublés de tourisme adoptée récemment par les deux chambres du parlement, Certains plafonds ont, sur ce point, été fortement revus à la baisse. 
• Dans le cas d’une résidence secondaire : Sachez enfin que des règles supplémentaires s’appliquent en région parisienne et dans certaines grandes villes. Ce sont les règles dites, de « compensation » et de « changement d’usage ».

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Nous vous conseillons évidemment de vraiment vous renseigner sur la règlementation en termes de mise en location sur Airbnb.

2. Créer son annonce Airbnb

Avant cela, il faut, bien entendu, créer son compte Airbnb. Le site est fait de telle manière qu’il est très facile de s' inscrire. Afin de profiter de tout ce que la plateforme a à vous offrir, encore faut-il faire les choses dans l’ordre. Après avoir décliné votre nom, prénom et choisi un belle photo de vous pour votre profil, renseignez : 

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• votre numéro de téléphone ;
• votre adresse mail ;
• toutes informations successivement demandées.

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Il vous sera même proposé de simuler les revenus potentiels générés par votre bien en location. Une fois que vous aurez cliqué sur « Démarrer », vous pourrez vous atteler à élaborer l’annonce parfaite pour donner envie aux voyageurs de venir vous rendre visite. Encore une fois, Airbnb à tout mis en œuvre pour que vous puissiez la créer très facilement, aussi novice que vous soyez. Voici les étapes à suivre  : 

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• Indiquer le type de logement que vous proposez. Airbnb vous demande de choisir parmi une liste très complète. Maison, appartement, cabane, yourte, etc. Il y en a pour tous les goûts.
• Préciser si vous louez tout ou une partie de votre logement et le cas échéant, le nombre de chambres proposées.
• Entrer l'adresse du bien.
• Spécifier le nombre de chambres ou de couchages disponibles sur place.
• Lister en détail les équipements fournis (appareils électroménagers, par exemple).
• Déterminer un titre d’annonce et fournir une description générale de la propriété, qui soient attractifs.
• Établir un règlement intérieur que les futurs locataires devront accepter pour obtenir la validation de la réservation.
• Signaler certaines préférences de réservation comme par exemple, les heures d'arrivée et de départ possibles ou bien la durée minimum/maximum de séjour sur place, entre autres.
• Afin de bénéficier d'un statut de compte vérifié (gage de votre sérieux pour les voyageurs), il est recommandé d'envoyer votre pièce d'identité à Airbnb. 

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L'annonce est la vitrine de votre logement. Elle doit donner envie aux voyageurs de séjourner chez vous. N’hésitez donc pas à mettre un nombre assez important de photos (de haute qualité) pour qu’il puissent réellement se rendre compte de ce qu’il trouveront sur place. N’en faites pas trop non plus, restez fidèle à la réalité pour éviter certaines déceptions. 

3. Préparer son logement à l’accueil de voyageurs

Votre annonce ayant fait son office, votre hébergement a forcément tapé dans l'œil de quelques futurs visiteurs. Vous devez désormais tout faire pour qu’il soit à la hauteur de leurs attentes. Afin de garantir le plus agréable des séjours à tous vos locataires successifs, veillez bien à ce qu'ils puissent profiter d’espaces propres et en ordre, en un mot, accueillants (comme sur vos photos et votre description). Pour cela, il est absolument nécessaire, entre chaque location, de : 

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• Faire un ménage complet. Le sol et toutes les surfaces sont à désinfecter soigneusement avec une attention toute particulière à porter sur la salle de bain, les toilettes et la cuisine.
• Changer les draps et proposer des lits toujours impeccablement faits.
• Vérifier que les équipements indiqués dans l'annonce sont toujours fournis et fonctionnent correctement.
• Mettre à disposition des produits et des linges tels que : du papier toilette, du savon/shampooing, des serviettes, des draps de rechange et tout ce que vous considérez utile à leur séjour ( liquide vaisselle, pastilles, etc.).

4. Proposer les bons tarifs

Réfléchir à la meilleure stratégie tarifaire à mettre en place est également très important si vous voulez rentabiliser au maximum votre bien en location saisonnière. Celle-ci doit évidemment être élaborée en fonction des prix constatés sur le marché. Nous vous encourageons fortement à vous renseigner sur ceux pratiqués autour de chez vous. En prenant le temps d'analyser l'offre de votre zone géographique, vous aurez toutes les informations vous permettant de proposer un montant juste à vos futurs locataires. Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte, qui pourront avoir une influence sur vos tarifs  : 

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• Votre emplacement. Si votre propriété est facilement accessible, qu’elle est proche  de certaines commodités ou qu’elle offre des points d’intérêt particuliers aux alentours, alors votre prix à la nuit pourra être rehaussé. À l’inverse, dans le cas d’un logement  plus isolé, un certain effort financier sera de bon aloi si vous souhaitez profiter d’un taux d’occupation correct. 
• Le niveau d'équipements joue également sur les tarifs. Plus vous en proposez, plus vous êtes légitime d'augmenter vos prix.
• La période. Hors ou pendant les vacances scolaires, durant un évènement spécial (JO, par exemple), il existe plusieurs moments dans l’année où vous avez intérêt à adapter votre offre.

L'optimisation de votre stratégie de tarification Airbnb est un élément clé à adopter dans la mise en location de votre bien.

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5. Adopter un communication efficace

C’est la base de toute bonne relation, qu'elle soit commerciale ou non. En location saisonnière particulièrement, c’est une étape importante qui vous fera passer pour hôte ayant l’habitude d’accueillir des locataires. En leur envoyant une série de messages bien choisis et au bon moment, ils auront le sentiment d’être merveilleusement accompagnés tout au long de leur parcours voyageur. Parmi ces messages, que vous avez la possibilité de leur faire parvenir par de multiples canaux (sms, email, whatsapp et bien sûr, messagerie Airbnb), il est important de privilégier les suivants: 

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• Un mot les remerciant d’avoir arrêté leur choix sur votre propriété, joint à la confirmation de réservation.
• Un message juste avant leur venue pour leur donner ou rappeler quelques informations pratiques quant au trajet et à l’arrivée sur place.
• Un autre message de bienvenue dès qu’ils ont pris possession des lieux pour leur souhaiter la  bienvenue et montrer que vous serez à leur écoute tout au long de leur séjour.
• Encore un, juste avant le départ pour commencer à avoir leur ressenti sur ce moment passé chez vous et leur prouver que vous êtes présent pour eux, jusqu’au bout.
• Un dernier, sous forme de questionnaire de satisfaction et envoyé quelques jours après leur retour.

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L’autre élément de communication essentiel est sans nul doute, le livret d’accueil. 

Ce véritable manuel de la maison donne accès facilement à toutes les informations concernant la vie dans votre logement. Vos locataires doivent y trouver un maximum de réponses à toutes les questions qu’ils pourraient être amenés à vous poser et leur évitant, ainsi, d’avoir à vous contacter. Au format papier ou numérique, ce guide peut être organisé de la façon suivante : 

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• Une page de présentation de votre propriété, de la région et de vous-même.
• Un fiche pratique contenant vos coordonnées et celles de toutes les personnes et organismes dont ils pourraient avoir besoin (secours, médecin, maintenance, etc.), mais aussi les éventuels codes et mots de passe nécessaires pour certains appareils (wifi, par exemple).
• Dans le cas d’un livret digital envoyé avant le jour j, une partie consacrée à leur  arrivée sur place (heure, conditions de la remise des clés ou autres).
• Une autre section qui recense tous les modes d’emploi des équipements à leur disposition, sur place.
• Un rappel du règlement intérieur. (Que vous leur aviez déjà demandé d’accepter lors de leur réservation, vous vous souvenez ?)
• Un partie avec tout ce qu’il y a  d’intéressant à faire aux alentours, les bonnes adresses, etc. 

6. Suivre son planning de réservation

Surtout, si vous commencez à avoir du succès, il est indispensable de bien garder votre calendrier à jour, avec vos disponibilités réelles. En effet, il y a potentiellement des moments où vous adapterez la longueur des séjours proposés ou d’autres, encore, durant lesquels vous fermerez les réservations et ce, pour diverses raisons (réception de membre de votre famille ou de vos amis, remise en état, travaux etc.). En ayant une vision claire sur votre planning vous éviterez certaines déconvenues telles que la surréservation, qui peut faire très mauvais genre si vous souhaitez continuer sur la voie de la réussite en location de courte durée. 

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En parlant de planning, la sécurité de votre hébergement lorsque celui-ci reste inoccupé plus ou moins longtemps entre deux séjours, est un sujet important. Ces périodes vous exposent peut-être plus aux effractions et aux visites indésirables. Pour protéger les lieux , avez-vous déjà pensé à installer une alarme domestique ?

7. Mettre en location sur Airbnb, c’est évidemment savoir gérer les arrivées et les départs

Il s’agit encore d’une étape essentielle à réussir pour devenir hôte Airbnb à part entière. Suivant la configuration de votre logement, votre disponibilité et vos aspirations quant à cette activité, il existe deux manières principale de faire : 

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• En faisant le choix d’un accueil et d’une remise des clés en personne. Cela demande, certes, de l’organisation, car il faut être sûr de pouvoir être sur place pour les arrivées et les départs des voyageurs et pour chaque séjour. Néanmoins, cette façon de procéder rend votre relation avec ces derniers, plus conviviale et chaleureuse. Nombre de locataires peuvent être assez sensibles à ce temps que vous leur accordez, pour leur faire visiter l’hébergement et leur donner les quelques recommandations d'usage de vive voix. Il y a fort à parier qu’ils vous gratifient de jolis commentaires, après leur séjour.
• En privilégiant des arrivées autonomes, grâce à une boîte à clé ou à une serrure connectée et en prenant le parti de communiquer uniquement à distance avec vos locataires. Même si ces moyens de gérer l’accueil semblent déshumaniser les rapports, ils font gagner un temps précieux et facilitent votre gestion. 

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Cher·e lecteur·trice, ,nous espérons que cette publication vous aura éclairé sur la marche à suivre pour mettre en location sur Airbnb et que vous saurez mettre à profit ces humbles conseils. Et si vous cherchez une solution de surveillance et de protection fiable pour votre logement, vous pourrez toujours compter sur notre capteur de bruit Minut.

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