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La entrada y salida constante de personas, los aumentos de los precios del alquiler para los inquilinos locales y los ruidos molestos. Estas son algunas de las razones por las que tus vecinos podrían no querer que tengas un piso vacacional.
Si has recibido quejas o sabes que la comunidad vecinal no está contenta con que tu piso esté publicitado en Airbnb, es posible que te estés preguntando si ellos tienen el poder de prohibir tu negocio.
La respuesta es sí, pero antes de que esté en funcionamiento. Si en el documento de compra y de acuerdo a las normativas de la comunidad autónoma tienes permitido alquilar tu vivienda de forma temporal, los vecinos no pueden prohibir la actividad tan fácilmente.
En este artículo te explicamos cuándo la comunidad de vecinos puede prohibir tu alquiler vacacional y a qué tipo de sanciones te expones en estos casos.
Descargo de responsabilidad: Este artículo no pretende ofrecer asesoría legal, simplemente resume algunos apartados de la ley española en relación con la prohibición de los alquileres vacacionales. Te recomendamos hablar de tu caso particular o revisar las cláusulas de la ley con un profesional.
Vivir en comunidad significa que debes respetar sus reglas. Asegúrate de que no existan prohibiciones para alquileres turísticos en tu edificio.
Sí, la comunidad de vecinos puede prohibir alquileres vacacionales antes de que empieces a alquilar de forma temporal. Es decir, lo que pueden prohibir es el inicio de la actividad.
Según el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, la comunidad de vecinos puede prohibir los alquileres vacacionales en arrendamientos urbanos si tres quintas partes de las cuotas de participación así lo desean. Sin embargo, el acuerdo de prohibición no tiene carácter retroactivo. Dichos acuerdos de la junta de propietarios no pueden anular aprobaciones previas. Por ejemplo, si tienes permitido usar tu propiedad para una actividad económica o una actividad turística y tienes una licencia de alquiler vacacional, los vecinos no pueden evitar que lo sigas haciendo. Al menos no a través de una junta de propietarios.
Dicho esto, la pregunta es la siguiente: ¿debes consultar a los vecinos antes de convertir tu propiedad en un alojamiento turístico? La respuesta es no. La ley no dice que debas consultar a la comunidad antes de convertir tu piso en un alquiler vacacional. Sin embargo, sí debes asegurarte de que no exista una prohibición previa en el registro de la propiedad o en los estatutos de la comunidad. En caso de que existiera una prohibición previa, los vecinos sí podrán conseguir que dejes de alquilar tu vivienda vacacional.
Del mismo modo, en caso de que quieras invertir en una propiedad para alquilarla de forma temporal, comprueba que no existen prohibiciones en el edificio o la comunidad. Si existe tal prohibición, reúnete con los propietarios para discutir si es posible levantarla.
Instala un sensor de ruido y movimiento de Minut para controlar los niveles de ruido y las aglomeraciones en tu propiedad y evitar que la situación se salga de control.
Ya sabemos que los vecinos no pueden, desde un consenso vecinal, prohibir un alquiler vacacional con efecto retroactivo. Sin embargo, los vecinos de tu piso turístico pueden denunciar a los huéspedes o a ti por incumplimiento de las normas de la comunidad. Por ejemplo, pueden denunciarte por:
Dependiendo de la gravedad de la denuncia y después de una investigación, el Tribunal Supremo puede aplicar sanciones que van desde multas hasta la anulación temporal o definitiva de la licencia de alquiler vacacional. Esta sanción no es igual que una prohibición, ya que, si vendes la propiedad, el nuevo dueño podría conseguir una licencia nueva.
Lo mejor que puedes hacer para evitar este tipo de situaciones y problemas con la ley, es gestionar correctamente tu vivienda vacacional. Por ejemplo, establece normas de la casa en tu alquiler vacacional y asegúrate de que sean claras y fáciles para que tus huéspedes las puedan seguir sin problema. También puedes instalar un sensor de ruido, humo y movimiento de Minut para monitorear la actividad de tus huéspedes sin violar su privacidad.
Con Minut, solo necesitas descargar una app en tu móvil para avisar a tus huéspedes cuando estén haciendo mucho ruido, pedirles que fumen fuera de la casa o evitar aglomeraciones. Así puedes garantizar que todo esté bajo control y evitas problemas con los vecinos.
La LPH en España regula el alquiler de viviendas y establece las normas que rigen las comunidades de propietarios, incluyendo lo relacionado con las viviendas de uso turístico. También describe las potenciales sanciones que puedes recibir si incumples las normas. Estos son los puntos más importantes:
Del mismo modo, la ley también explica que, antes de llegar a una sanción, debes haber recibido una notificación y haber tenido el derecho de apelar la decisión ante la junta de propietarios.
La LPH y la ley de arrendamientos urbanos (LAU) regulan ciertos puntos de los alquileres vacacionales en España. Sin embargo, cada comunidad autónoma tiene estatutos propios que delimitan esta actividad comercial en cada región. Por ejemplo:
Sí, la comunidad de vecinos puede prohibir tu alojamiento turístico, pero solo antes de que comiences a usarlo con tal fin. Una vez que tienes autorización legal para realizar esta actividad, los vecinos no pueden prohibirlo tan fácilmente.
La LPH establece que la comunidad de propietarios puede prohibir los alquileres vacacionales si tres quintas partes del total de los propietarios están de acuerdo. Sin embargo, estas prohibiciones no tienen efecto retroactivo.
Esto no quiere decir que los vecinos no tengan ningún poder una vez que ya estás alquilando tu vivienda de forma temporal. Por el contrario, pueden denunciar a tus huéspedes o a ti por incumplimiento de las normas de la comunidad. En caso de recibir denuncias, podrías enfrentarte a sanciones que van desde multas hasta la anulación temporal (o definitiva) de la licencia de alquiler vacacional.
Para evitar problemas y mantener una buena relación con tus vecinos, te recomendamos establecer normas claras para tus huéspedes. También es importante que te comuniques abiertamente con la comunidad, mantengas la propiedad en buen estado y uses un dispositivo como el de Minut para monitorear el ruido en tu vivienda.
Minut te da la libertad de mantener tu negocio a salvo sin tener que estar cerca de tu propiedad. Solo necesitas un móvil y tener las notificaciones activadas.
Si existía una prohibición previa y te la saltas, los vecinos pueden conseguir que detengas la actividad turística. En algunos casos, esto podría hacerte perder la licencia de alquiler vacacional.
Que tus vecinos prohíban tu alojamiento turístico no conlleva la pérdida de la licencia de alquiler vacacional. Esto se debe a varias razones:
