Checklist Airbnb : 10 étapes pour bien démarrer son activité

La location de courte durée est un des secteurs les plus porteurs de ces dernières années. Tous les jours, de nouvelles annonces d’hébergement fleurissent sur les différents sites de réservation spécialisés du marché. Cela, pour répondre à une demande toujours plus nombreuse des voyageurs férus de ce type de séjour. Vous avez peut-être dans l’idée de vous lancer dans la bataille et de mettre, vous aussi, votre logement à disposition de locataires de passage et autres vacanciers. Afin de vous aider à effectuer une entrée réussie dans cette industrie, nous vous proposons, dans cet article, une véritable check list Airbnb.

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En d’autres termes, nous vous donnons les dix étapes essentielles à un démarrage réussi sur la plus célèbre des plateformes. Nous allons vous énumérer les bases à connaître absolument, pour pouvoir entamer puis gérer votre activité en location saisonnière sereinement et de la manière la plus efficace possible. Vous allez voir qu’il existe également de nombreux moyens qui vous aideront à vous professionnaliser et devenir un hôte Airbnb qui compte.

1. Cibler ses voyageurs et définir son offre

Autrement dit, il est primordial de bien réfléchir au type de locataires que vous souhaitez attirer dans votre bien en fonction de ce que celui-ci a à leur offrir. En effet, il existe des typologies de personnes bien différentes qui sont à la recherche d’un logement en location de courte durée. Parmi ces catégories, on peut citer (liste non exhaustives) : 

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• Couples
• Familles (avec des enfant plus ou moins en bas age)
• Personnes à la recherche de logement pour des vacances
• Voyageurs d’affaires
• Locataires se déplaçant avec un animal de compagnie
• Et bien d’autres

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Le ou les logements que vous allez ouvrir à la location vont forcément correspondre, de par leur style, leur emplacement ou les équipements/ services que vous y proposez, à un style de séjour (et donc de voyageurs) en particuler. Il peut s’agir :

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• D’un pied-à-terre idéal pour un week-end au calme.
• D’un appartement ou d’un studio proche de commodités, parfait pour des personnes en déplacement professionnel ou des digital nomads.
• D’un logement dans une copropriété demandant de faire peut-être plus attention qu’ailleurs à certaines nuisances, notamment sonores, pour éviter de déranger le voisinage.
• Etc.

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Une offre comprenant des services supplémentaires tels que les petit-déjeuners par exemple, peut vous permettre de toucher une clientèle plus large.

2. S’inscrire sur Airbnb et créer son annonce 

Lors de votre première connexion au site ou sur l’application smartphone, rien de bien sorcier pour ouvrir votre compte. Il vous est simplement demandé de : 

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• Renseigner votre nom et votre prénom.
• Mettre une photo de vous. Vos futurs locataires préfèrent mettre un visage sur leur hôte.
• Indiquer votre numéro de téléphone et votre adresse mail.
• Entrer les quelques autres informations potentiellement demandées. 

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En cliquant sur « Démarrer », vous êtes désormais prêts à rentrer dans le vif du sujet. Airbnb et son statut de pionnier de la location saisonnière, a encore une fois bien fait les choses pour que vous puissiez élaborer une annonce complète et attractive, aisément. En quelques points, voici ce que vous est demandé : 

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• Le type de bien que vous mettez en location : Vous n’avez qu’à choisir dans une liste bien fournie, celui qui correspond le mieux à  votre propriété (maison, appartement, ferme, cabane et bien d’autres possibilités). 
• Préciser si vous louez un logement entier ou une partie seulement.
• L’adresse de l’hébergement.
• Le nombre de chambres et couchages disponibles.
• Des informations pour mettre en avant votre logement et attirer les locataires ciblés : liste d’équipements complète (lit parapluie pour familles), photos réalistes (éviter le grand angle pour ne pas décevoir sur la taille des pièces), et titre accrocheur.
• Si vous avez instauré un règlement intérieur, vous pouvez spécifier à vos futurs locataires que la validation de leur réservation passera forcément par l’acceptation de ce règlement.
• Vos préférences de réservation, par exemple : la durée minimale/maximale du séjour sur place, les horaires d’arrivée et de départ instaurés, etc. 
• D’envoyer votre pièce d'identité à Airbnb pour jouir du statut de compte vérifié.

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Toutes ces étapes permettent à votre annonce de remonter en bonne place dans les résultats de recherche des voyageurs. 

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Sachez qu’il existe d’autres très bons conseils à retrouver sur la plateforme, si vous voulez vous lancer rapidement dans l’hébergement professionnel.

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3. Se renseigner sur le législation en vigueur en location saisonnière

Il existe une réglementation bien spécifique à la location de meublés de tourisme. Nous vous recommandons de bien prendre connaissance de la legislation en matière de location saisonnière si vous voulez tirer le meilleur parti de cette activité, et ce, sans craindre des sanctions financières et susceptibles de pouvoir y mettre un terme : 

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• Votre résidence principale ne peut pas accueillir des voyageurs plus de 120 nuits par an (consécutives ou non). Cette limitation a d’ailleurs été mise en place, même pour une résidence secondaire, par certaines grandes villes en France. Airbnb qui est tenu pour responsable du respect de cette règle ( sous peine de grosse amende), a mis en place une limitation automatique pour ces municipalités.
• L’enregistrement de votre bien en location saisonnière auprès de la mairie est obligatoire. Celui-ci est même assorti de la nécessité d’effectuer une déclaration préalable pour les communes de plus de 200 000 habitants (article L324-1-1 du code du tourisme).
• Les revenus générés doivent être déclarés auprès de l’administration compétente. La toute nouvelle loi sur les meublés de tourisme durcit encore plus certains aspects de cette activité.
• Si vous mettez en location votre résidence secondaire, des règles « de compensation » et « de changement d’usage » devront s’appliquer, en région parisienne notamment.

4. Préparer son hébergement

Il convient de le rendre le plus accueillant possible. Autrement dit, vous devez tout faire pour que vos locataires s’y sentent à l’aise et n’aient aucune occasion de faire de mauvais commentaires quant aux espaces mis à leur disposition. Comme évoqué plus haut, il faut que votre hébergement soit à la hauteur de la description que vous en avez faite et des photos que vous avez mises en avant dans votre annonce. Voici les points auxquels prêter une attention particulière : 

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• Votre logement doit être impeccable pour l’arrivée de chaque nouveau voyageur avec le nettoyage et la désinfection de tous les sols et surfaces, sans exception (les salles de bain, toilettes et la cuisine sont à vérifier, plutôt deux fois qu’une).
• Les lits doivent être faits avec des draps propres (vous pouvez même prévoir des parures de rechange).
• Tous les équipements indispensables et listés dans votre descriptif doivent effectivement être présents et utilisables, bien sûr.
• Il est également préférable (et fortement apprécié) de laisser sur place des produits de base, tels que : du savon, du papier toilette, des serviettes, etc. 

5. Élaborer une stratégie tarifaire

Lorsque vous décidez de mettre en location votre maison, appartement ou une dépendance située dans votre jardin, il convient de réfléchir aux tarifs que vous allez pratiquer.  Pour être compétitif et avoir le plus d’opportunités possibles de remplir votre hébergement, n’hésitez pas à faire une étude de marché. En vérifiant l’offre de logements équivalents au vôtre,  autour de chez vous, vous pourrez vous faire une idée plus précise des prix auxquels vous pourrez le proposer. Il existe différents facteurs pouvant jouer sur votre stratégie tarifaire : 

• La zone géographique : logement idéalement placé, proche de points d’intérêts divers  ou plus isolé
• Les équipements à disposition : plus la liste sera exhaustive, plus cela peut influer sur vos tarifs (wifi, lave vaisselle, et autres)
• La saisonnalité : il apparaît judicieux de proposer des prix différents en fonction des périodes avec une demande plus ou moins forte (vacances scolaires, évènements marquants, festivals, entre autres).  

6. Organiser son planning

Il est indispensable de bien tenir votre calendrier à jour, sur Airbnb. Entre les périodes d’occupation, les dates pour lesquelles vous avez décidé de ne pas prendre de réservations (vous recevez de la famille ou des amis,  travaux de maintenance, etc.) et les jours orphelins entre deux séjours, il y a un risque de vous retrouver à devoir gérer des situations inconfortables vis-à-vis des voyageurs : 

• Logement pas prêt, car vous n'avez pas prévu assez de temps entre le départ d’un locataire et l’arrivée des prochains. 
• Sur-booking vous obligeant à annuler la réservation de l’un ou l'autre des occupants prévus à la même date.

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Le dernier point peut vous valoir, du reste, des sanctions et des frais éventuels appliqué par la plateforme, vous empêchant, par la même occasion, d’obtenir le statut de Superhôte Airbnb.

7. Préparer sa communication, une étape importante de cette check list Airbnb

Comme vous avez créé une annonce parfaite sur la plateforme, vous allez forcément avoir beaucoup de gens intéressés par votre propriété. Afin d’établir une relation de confiance avec vos locataires et les accompagner de la meilleure des manières tout au long de leur parcours voyageurs (de leur réservation jusqu’au retour chez eux), il faut savoir leur envoyer les bons messages, avec les bonnes informations et au moment opportun. Vous avez plusieurs possibilités d’établir une communication fluide, avec eux. 

• SMS
• Courriel
• Whatsapp
• La messagerie Airbnb, qui est très pratique, puisqu'elle vous permet de vous assurer que les voyageurs ont bien lu vos messages.

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Concernant le contenu des messages que nous vous conseillons d’envoyer aux voyageurs , il y a : 

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• Un petit mot leur confirmant leur réservation et surtout les remerciant d’avoir choisi votre propriété (et leur signifiant que vous êtes à leur écoute s’il ont la moindre question sur le logement).
• Un message à l’approche de leur arrivée, pour leur donner toutes les informations que vous jugerez utiles : du trajet et à la prise de possession des lieux le jour j.
• Un autre message dès leur entrée dans l'hébergement pour leur souhaiter la bienvenue, une bonne installation et leur rappeler quelques consignes ainsi que votre entière disponibilité à leur égard.
• Encore un petit,  la veille de leur départ , par exemple, pour leur demander si tout s’est bien passé et leur souhaiter un bon retour. Vous pouvez, de la sorte, commencer à recueillir leurs premières impressions concernant leur moment passé sur place et prendre en compte certaines remarques. Cela évite, parfois, de vous retrouver avec de mauvais commentaires à la vue de tous, sur Airbnb.
• Un tout dernier, demandant plus en détail leurs appréciations sur plusieurs points du séjour (le fameux questionnaire de satisfaction).

N'hésitez pas à piocher des idées dans notre article sur les meilleurs outils de communication avec vos voyageurs.

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Un livret d'accueil contenant tout ce qu’ils ont besoin de savoir sur la vie dans le logement est, en outre, indispensable. Qu’ils soit au format papier (mis bien en évidence dans le logement afin d’être consultable facilement) ou numérique (envoyé  en pdf en amont de l’arrivée, par mail ou encore via un QR code,  par exemple), les pages ou rubriques à y insérer peuvent être les suivantes : 

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• Une présentation de l’hébergement, des alentours et de vous-même.
• Une page d’informations pratiques avec : vos coordonnées, celles de toutes les personnes pouvant être amenées à intervenir sur place (secours, médecin, maintenance, réparation, etc.) et les codes wifi.
• Les conditions d’arrivée et de départ (horaires, remise et récupération des clés).
• Les notices de tous les appareils à disposition dans le logement, qui peuvent  potentiellement mettre les locataires en difficulté quand il s’agira de les utiliser.
• Le règlement intérieur (concernant les nuisances sonores, par exemple).
• Une section qui regroupe toutes les activités et les points d'intérêts dans les environs, mais également les bonnes adresses de commerces et restaurants, entre autres.

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Bref, les voyageurs doivent être en mesure de trouver, dans ce manuel de la maison, la maximum de réponses à leurs interrogations. Cela les rend plus autonomes, ils ne sesentent pas obligé de vous appeler ou de vous envoyer un message régulièrement.

8. Gérer l’accueil des voyageurs

Deux possibilités principales s’offrent à vous : 

• La remise des clés et l’accueil en personne : C’est l’approche la plus humaine et la plus chaleureuse, certes, mais elle vous demande une bonne organisation et une disponibilité importante, en fonction du nombres de locataires successifs que vous accueillez (d’autant plus si vous vous destinez à une carrière de gestionnaire de plusieurs logements en location saisonnière).
• Privilégier une arrivée autonome avec : envoie du livret d'accueil digital en amont, boîte à clés ou serrure connectée. Cette façon de procéder est synonyme de gain de temps et de facilité de gestion.

9. Automatiser ce qui peut l’être

Il existe des moyens d’optimiser la gestion des opérations inhérentes à votre activité en  location de courte durée. Surtout, si vous avez dans l’idée de vous développer en vous occupant d’un nombre toujours plus important d’hébergements (pour le compte de propriétaires ou d’investisseurs).

Vous pouvez automatiser, par exemple : 

• L’accueil des voyageurs (avec une boîte à clé ou une serrure intelligente, comme vu précédemment).
• Votre offre tarifaire, via un outil de revenue management et de tarification dynamique.
• La gestion du logement, des voyageurs et des diverses tâches (communication avec les locataires, assignation du ménage à des intervenants, synchronisation des calendriers de réservation de chaque logement, et bien d’autres choses encore), grâce  un PMS/Channel manager.
• La surveillance et le contrôle des nuisances sonores pouvant émaner de votre propriété avec notre capteur de bruit Minut. 

10. Se professionnaliser en suivant une formation

Enfin, si vous voulez devenir un ou une véritable professionnel·le de la gestion de logements en location saisonnière, sachez qu’il existe des formations pour créer votre conciergerie Airbnb. En suivant l’un d’entre elles, vous aurez toutes les clés pour exercer votre activité dans les meilleures conditions.

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Afin de compléter le dernier point de cette check list Airbnb, il est bon de noter, que de nombreux évènements locaux et nationaux sont organisés tout au long de l’année (Scale France, Rdv des pro de la location saisonnière et bien d’autres). Lors de ces manifestations, vous aurez l’occasion de rencontrer des confrères et des consœurs pour échanger des bonnes pratiques et ainsi, progresser. Vous serez ravi·e d’apprendre que chez Minut, en tant que solution de surveillance et de protection de vos logements, nous participons évidemment à plusieurs d’entre eux.

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