O controle de aluguel é um política amplamente debatida que afeta diretamente administradores de propriedades, investidores e inquilinos. Embora tenha como objetivo estabilizar os mercados de aluguel e proteger os locatários dos altos custos de moradia, também cria grandes desafios para administradores de propriedades e investidores imobiliários multifamiliares.
Em 2025, oito estados dos EUA tinham leis de controle de aluguel em vigor, mas com as regulamentações se tornando cada vez mais populares, você precisa entender as implicações financeiras do controle de aluguel para ajudar a fazer decisões informadas sobre seus investimentos.
Este guia analisa o impacto das políticas de controle de aluguel nas avaliações de propriedades multifamiliares e nas estratégias dos investidores. Comparamos estados com leis rígidas de controle de aluguel com aqueles sem, destacando as principais vantagens e desvantagens para os administradores de propriedades.
O controle de aluguel é uma política governamental que limita o valor que os proprietários podem cobrar pelo aluguel, com o objetivo de manter as moradias e as unidades de aluguel acessíveis aos inquilinos.
Essas leis podem assumir várias formas., incluindo limites para aumentos de aluguel, restrições a despejos e diretrizes para renovações de arrendamento. Embora o controle de aluguel ofereça estabilidade aos inquilinos, ele cria restrições financeiras e operacionais para gerentes e proprietários de propriedades.
As especificidades das leis de controle de aluguel variam de acordo com o estado e a localidade, afetando a lucratividade da propriedade alugada e as estratégias de investimento de longo prazo.
O controle e a estabilização do aluguel costumam ser usados de forma intercambiável, mas têm diferenças importantes. Ao contrário da habitação acessível, controle de aluguel aplica-se a unidades e edifícios de aluguel de propriedade privada e normalmente estabelece limites estritos sobre o quanto os proprietários podem cobrar, muitas vezes congelando o aluguel a uma taxa fixa.
Estabilização do aluguel, por outro lado, permite aumentos periódicos de aluguel dentro de uma faixa exigida pelo governo. Embora ambas as políticas tenham como objetivo manter a acessibilidade, a estabilização do aluguel oferece um pouco mais de flexibilidade para os administradores de propriedades.
As leis de controle de aluguel variam entre os estados, com algumas impondo regulamentações rígidas, enquanto outras mantêm políticas favoráveis aos proprietários. Veja como os regulamentos de controle de aluguel funcionam em diferentes estados:
As políticas de controle de aluguel da Califórnia são moldadas pelo Lei de Habitação para Aluguel de Costa-Hawkins, que restringe os governos locais de impor controle de aluguel em casas unifamiliares e propriedades construídas após 1995.
A lei também garante que os proprietários possam redefinir o aluguel para as taxas de mercado assim que o inquilino desocupar uma unidade. No entanto, muitas cidades, como Los Angeles e São Francisco, têm suas próprias leis de controle de aluguel que se aplicam a edifícios mais antigos, limitando os aumentos anuais de aluguel.
Além disso, o Lei de Proteção ao Inquilino de 2019 introduziu o controle de aluguel em todo o estado, limitando os aumentos de aluguel a 5% mais a inflação para certas propriedades.
Nova York tem um dos sistemas de controle de aluguel mais complexos e antigos dos EUA. Apartamentos com aluguel controlado são raros e se aplicam principalmente a unidades ocupadas pelos mesmos inquilinos desde 1971. Esses apartamentos têm aumentos de aluguel rigidamente regulamentados, geralmente significativamente abaixo das taxas de mercado.
Mais comuns são as unidades com aluguel estabilizado, que cobrem uma parcela maior do mercado de aluguel e permitem que os proprietários aumentem os aluguéis somente dentro dos limites estabelecidos pelo Conselho de Diretrizes de Aluguel. O Lei de Estabilidade Habitacional e Proteção ao Inquilino de 2019 regulamentações ainda mais rígidas, restringindo os proprietários de desregulamentar unidades e limitando as proteções de despejo.
Oregon se tornou o primeiro estado dos EUA a passar controle de aluguel em todo o estado com o Projeto de Lei 608 do Senado em 2019. A lei limita os aumentos anuais de aluguel em 7% mais inflação para edifícios com mais de 15 anos, evitando que os proprietários imponham aumentos excessivos nos aluguéis quando os inquilinos renovam os arrendamentos.
Além disso, a lei proíbe despejos sem causa para inquilinos que moram em uma unidade há mais de um ano, tornando mais difícil para os proprietários removerem inquilinos sem motivos justificáveis. Embora essas regulamentações ofereçam acessibilidade aos inquilinos, elas criam desafios para os proprietários que enfrentam custos crescentes, mas ajustes limitados no aluguel.
Nova Jersey aplica políticas de controle de aluguel em nível municipal, levando a um cenário diversificado de regulamentações em todo o estado.
Por exemplo, em cidades como Newark e Jersey City, as leis de controle de aluguel limitam a porcentagem pela qual os proprietários podem aumentar os aluguéis anualmente, muitas vezes vinculando os aumentos permitidos ao Índice de Preços ao Consumidor (IPC). Essas medidas visam manter a acessibilidade habitacional em áreas urbanas densamente povoadas.
No entanto, as especificidades desses regulamentos, incluindo o aumento percentual exato permitido e os tipos de propriedades cobertas, podem variar muito entre os municípios. Cabe a você lidar com diferentes regulamentações como essa com cuidado, para garantir a conformidade e gerenciar propriedades de forma eficaz dentro das restrições das leis locais.
Em Maryland, o controle de aluguel é determinado em nível local, com regulamentações notáveis no Condado de Montgomery e na cidade de Takoma Park.
Em julho de 2023, o Condado de Montgomery aprovou o Projeto de Lei nº 15-23, que limita os aumentos anuais de aluguel a 3% mais a taxa de inflação, limitada a um máximo de 6%. Essa lei também exige que os proprietários forneçam aos locatários um aviso prévio mínimo de 90 dias antes de implementar os aumentos de aluguel.
Da mesma forma, Parque Takoma aplica medidas de estabilização de aluguel, limitando os aumentos do aluguel em 3,7%. Esses regulamentos visam equilibrar a proteção dos inquilinos com a viabilidade financeira dos fornecedores de aluguel de imóveis.
Minnesota não tem controle de aluguel em todo o estado, mas cidades individuais tomaram medidas para regular os aluguéis. Em 2021, Os eleitores de St. Paul aprovaram uma lei de controle de aluguel que limita os aumentos anuais de aluguel em 3%, uma das medidas mais rigorosas do país.
No entanto, essa política levou a uma desaceleração significativa nos novos empreendimentos habitacionais, levando as autoridades municipais a considerarem emendas.
Em dezembro de 2024, as propostas para isentar novas moradias da portaria de controle de aluguel foram atrasado devido a divergências entre o prefeito e o conselho da cidade. Essa situação ressalta as complexidades e as possíveis consequências não intencionais da implementação de políticas de controle de aluguel em nível local.
O controle de aluguel tem efeitos de longo alcance no gerenciamento de propriedades, influenciando os custos operacionais, as decisões de investimento e as relações com os inquilinos. Embora a maioria das discussões se concentre nos benefícios dos inquilinos, esta seção examina o impacto sobre administradores e investidores imobiliários.
Dados os desafios do controle de aluguel, os gerentes de propriedades devem adotar novas estratégias para manter a lucratividade e a eficiência.
O controle de aluguel é uma realidade que mais gerentes de propriedades e investidores estão tendo que enfrentar. A boa notícia é que, como vimos, estratégias inteligentes podem ajudar.
Concentrar-se na retenção de inquilinos, explorar novos fluxos de receita e acompanhar o planejamento jurídico e financeiro pode fazer uma grande diferença. Em vez de ver o controle de aluguel como apenas mais um obstáculo, os gerentes de propriedades que adotarem soluções criativas serão os que prosperarão.
No final das contas, o sucesso em um mercado com aluguel controlado se resume a se manter informado, sendo proativo, e tomando decisões estratégicas que mantêm suas propriedades funcionando sem problemas, mesmo quando as regras estão mudando ao seu redor.
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