L’un des gros avantages de cette industrie réside surtout dans le fait qu’il est relativement facile de vous lancer. Néanmoins, il faut faire attention de bien respecter la législation en matière de location saisonnière. Elle peut comporter des lois et décrets localement différents. C’est encore plus complexe si vous gérez plusieurs logements, dans diverses villes ou régions. Chacune est susceptible d’avoir mis en place une réglementation propre régissant l’accueil de voyageurs. Cela peut aller de la gestion des déchets aux niveaux sonores à ne pas dépasser, en passant par des jauges d’occupation maximum par hébergement.
Dans ce guide, vous allez retrouver tous les aspects légaux à bien prendre en compte dans le secteur de la location saisonnière. Au travers d’exemples concrets de différentes villes françaises, nous vous proposons un tour d’horizon des arrêtés, obligations, et autres contraintes en matière de droit à ne surtout pas prendre à légère. Nous verrons les sanctions auxquelles vous pourriez être confrontés si vous ne suivez pas les procédures indiquées. Nous vous donnerons les étapes à suivre pour être en conformité ainsi que des conseils pratiques sur la gestion de vos biens afin d’éviter toutes déconvenues juridiques. Vous retrouverez donc des informations sur les logiciels à utiliser pour automatiser certaines tâches et ainsi , protéger votre entreprise et réduire votre charge de travail.
Vous êtes peut-être séduit par le fait de louer (voire sous-louer) votre appartement ou maison sur de courtes périodes. C’est effectivement une excellente source de revenus. Il est cependant nécessaire de bien vous renseigner sur les obligations légales et administratives qui encadrent cette activité en France.
Il ne doit pas dépasser les 120 par an (consécutives ou non). Cela concerne les résidences principales comme les secondaires d’ailleurs. Il en va de même, si vous passez par une plateforme type Airbnb, Booking.com ou Abritel. La loi pour une République numérique du 8 octobre 2016 les rend d’ailleurs responsables du respect de cette restriction. « Lorsqu'elle en a connaissance, elle décompte le nombre de nuits faisant l’objet d’une occupation, et en informe, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué. Au-delà de cent vingt jours de location, le logement ne peut plus faire l’objet d’une offre de location par son intermédiaire jusqu’à la fin de l’année en cours. »
Pour appuyer encore un peu plus cette obligation, sachez que Airbnb a signé un accord avec le gouvernement durant l’été 2018. Ce dernier rend encore plus plus officiel ce plafonnement des 120 nuits de location par année civile. À ce jour, 50 villes sont déjà concernées par cette accord, parmi elles :
La plateforme américaine met régulièrement à jour cette liste.
Il existe trois exceptions à ce maximum légal :
Il faut enfin noter qu’une loi du 2 janvier 1970 ( Loi Hoguet) limite, quant à elle, à 90 jours non renouvelables, la location d’un meublé de tourisme à une même personne.
Même si, depuis 2014, il n’y a plus besoin de déclarer celle-ci aux services compétents, l’essor considérable de la location saisonnière dans certaines régions ou villes a poussé leurs édiles à prendre des mesures pour réguler cette industrie. Ainsi, plusieurs grandes agglomérations (en général celles de plus de 200 000 habitants) ont décidé de « soumettre à une déclaration préalable soumise à l’enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme » (Article L324-1-1 du code du tourisme).
À Paris, par exemple, un téléservice est mis en place depuis le 1er octobre 2017 pour faire sa déclaration en ligne. Le numéro d’enregistrement attribué doit figurer sur toutes les annonces du bien concerné depuis décembre 2017.
En cas d’absence de numéro d’enregistrement demandé par les communes proposant ce service en ligne, il vous en coûtera un amende civile pouvant aller désormais, jusqu’ à 5000 € (et 12500 € pour les plateformes dédiées à la location de courte durée).
En ce qui concerne la limitation à 120 jours, là encore vous vous exposez à 10000 € d’amende potentiels si le seuil est dépassé (50000 € par meublé pour Airbnb et consorts) ou si vous n’avez pas transmis le décompte des nuits à l'administration, dans un délai d’un mois.
Dans ce cas, la déclaration en mairie est obligatoire, quelle que soit la commune. Sur le formulaire doivent être indiqué, en plus des informations classiques (adresse, nombre de pièces et de couchages), les périodes d'hébergement de voyageurs prévues. Les villes qui le souhaitent peuvent à présent mettre aussi en place un numéro d'enregistrement pour toutes résidences secondaires dédiées à la location saisonnière, qui doit apparaître sur toutes les annonces.
Cette autorisation temporaire de changement d’usage de la résidence secondaire que vous souhaitez mettre en location est à demander, après la déclaration initiale en mairie. Elle concerne les biens situés :
Elle a une durée définie (quatre ans pour Marseille, 2 pour Toulouse et jusqu’à 9 ans pour Lyon, par exemple) et il faut faire une nouvelle demande à chaque expiration de ce délai.
Dans les grandes villes (plus de 200000 habitants ) et en région parisienne (petite couronne), une autorisation de changement d’usage est soumise à ces règles de compensation. Il s’agit, pour les propriétaires, de créer un logement d’une surface équivalente à celui transformé en location saisonnière, sur la commune ( et pour certains des arrondissements les plus touristiques de Paris, cette surface doit être doublée). En effet, celle-ci considère qu’un meublé de tourisme la prive d’une résidence « à temps plein » sur son territoire.
Deux solutions s'offrent à vous , si vous êtes dans ce cas :
Il est bon de rappeler, toutefois, que les prix sont négociables entre vendeur et acheteur et ne sont pas prédéfinis, ce qui peut rendre l'opération assez coûteuse.
Pour l’absence de déclaration de votre résidence secondaire en tant que meublé de tourisme en mairie, vous êtes passible d’un amende de 450 €. En ce qui concerne le changement d’usage, son défaut d’autorisation peut vous en valoir une de 50000 €. Ce à quoi, il faut ajouter un astreinte de 1000 € par mètre carré et par jour jusqu'à régularisation de la situation.
Pour tous les logements consacrés à la location courte durée, sans exception, vous devez effectuer un déclaration des revenus engendrés et, le cas échéant, régler vos cotisations sociales. Enfin, dans plus de 28000 communes l’appliquant, vous êtes normalement obligé de réclamer une taxe de séjour à vos locataires.
Elle est soumise à l’autorisation écrite de votre bailleur. Sans celle-ci, il est en droit de résilier votre bail, de vous assigner en justice et de vous faire condamner à lui verser des dommages et intérêts.
En location de courte durée, elles vous enjoignent, non seulement, à faire attention à vos pratiques commerciales, mais aussi à toutes les directives locales propres à certaines villes ou départements. Avec une approche méthodique et en suivant ces 5 étapes, soyez sûr de coller parfaitement à la législation et aux procédures qui régissent cette activité. De cette manière, vous anticipez le moindre problème et protégez vos logements, votre entreprise, les propriétaires des biens que vous gérez et les voyageurs.
Comme nous l’avons vu plus haut, il y a plus ou moins d’obstacles à franchir pour être en conformité selon l’endroit où vous décidez de vous lancer dans l’industrie de la location saisonnière. Voici une liste des domaines (pour certains, un rappel ne fait pas de mal) sur lesquels vous pencher lors de vos recherches sur les obligations et recommandations à suivre :
Une fois que toutes les recherches mentionnées ci-dessus sont effectuées, assurez-vous de pouvoir rassembler toutes les autorisations, permis et autres numéros d'enregistrements nécessaires à l'exercice de votre activité de loueur de meublé de tourisme. À Paris, par exemple, faîtes attention à ce que les numéros d'enregistrement obtenus après télédéclaration des hébergements concernés auprès de la mairie, figurent bien sur vos annonces. En plus d’être en règle, vos locataires potentiels prendront cela pour un gage de qualité et une preuve de votre professionnalisme.
Vous vous devez de prendre certaines dispositions concernant la sécurité, légales ou de bon sens, pour assurer un séjour sans encombre à vos locataires. Cela peut passer par :
Assurez-vous de communiquer clairement sur ces mesures auprès des voyageurs. Rappelez-leur que rien ne vaut leur vigilance en matière de sécurité et de gêne causée par certaines perturbations. Vous pouvez le faire par le biais de messages envoyés avant leur séjour.
En parlant de messages, connaissez-vous ceux à envoyer pour stopper les voyageurs bruyants ?
Même si légalement rien ne vous y oblige, l'intérêt ici est de vous protéger en cas de litige. Vous aurez l’occasion de prouver que vous ou votre équipe avez bien effectué tous les contrôles nécessaires en termes de sécurité. Vous pourrez fournir un historique de surveillance détaillé concernant, par exemple, la détection de fumée ou encore les nuisances sonores, intérieures et extérieures.
Dans la mesure du possible, pensez à automatiser ce processus avec une technologie dédiée à la location de courte durée. Ceci afin que la tenue de ces dossiers ne nécessite pas de tâches manuelles supplémentaires de votre part ou de celle de vos collaborateurs. Cela vous garantit un fonctionnement interne efficace et évolutif (nous verrons comment gérer cette automatisation un peu plus bas).
Que ce soit sur une nouvelle demande d’autorisation, la mise à jour d’une procédure d'enregistrement ou l'apparition d’un nouveau point dans un règlement de copropriété, vous vous devez de rester bien au fait du moindre changement pouvant impacter votre conformité.
En assistant à des réunions du conseil municipal, vous pourrez vous tenir au courant des dernières évolutions, mais aussi faire entendre votre voix. Vous aurez l’opportunité de participer activement à l’élaboration de règles locales en votant certaines propositions impactant votre activité.
C’est sans doute le moyen le plus utile pour comprendre les problèmes auxquels sont confrontés les loueurs de meublés de tourisme de votre région. En vous rapprochant de vos pairs, vous trouverez forcément les réponses à vos questions d’ordre administratif ou réglementaire, qui entrent en compte dans la gestion de vos biens. Vous aurez accès à de nombreuses informations utiles telles que les coordonnées d'experts juridiques à contacter si besoin ou les changements de législation à venir. Vous pourrez poser des questions à des personnes qui ont déjà résolu pas mal de problèmes et ainsi vous servir de leur expérience.
Les règles sur le niveau de décibels acceptable dans une communauté (quartier, immeuble et toute zones résidentielles) sont assez strictes, d’autant plus pour des locations saisonnières. Elles peuvent occasionner des plaintes du voisinage, qui engendrent, de plus, certaines tensions au sein de la copropriété et des ennuis avec la police/justice.
Pour éviter cela, nous vous conseillons d'installer notre système de surveillance Minut, qui respecte la vie privée. Il vous permet de recevoir des alertes lorsque le bruit dépasse le seuil que vous avez prédéfini. Il envoie immédiatement des messages automatiques à vos locataires, leur demandant de faire cesser la nuisance.
Savez-vous d’ailleurs , pourquoi un détecteur de bruit dans une maison est un outil indispensable ?
Notre dispositif autonome Minut ne contrôle pas seulement le bruit, il fait également office de détecteur de présence et de fumée de cigarette. Il s’agit d’une solution de sécurité domestique tout-en-un grâce à des fonctionnalités telles que :
Avec des informations obtenues en temps réel sur l’ensemble de votre portefeuille immobilier, vous bénéficiez d’une tranquillité d’esprit accrue et vous êtes informé du moindre problème au fur et à mesure de leur apparition. Cela vous donne l’opportunité de rester conformes à toutes normes qui entourent la location de courte durée.
Une communication efficace avec les voyageurs qui passe par des conseils, des instructions claires et des recommandations en tout genre, vous aidera à respecter les règlementations en location de courte durée.
Que ce soit pour le tri sélectif, le stationnement ou votre politique sur l’accueil d’animaux domestiques, vous pouvez être confronté à une gestion compliquée de tous les messages à faire passer, surtout si vous avez de nombreux logements en fonctionnement (et ayant chacun leurs spécificités).
Grâce à un logiciel dédié à la location saisonnière s’intégrant parfaitement à votre PMS et aux plateformes de réservation, vous pouvez arranger cette situation.
Minut vous permet de créer des modèles de messages en reprenant toutes les données concernant vos réservations sur votre outil de gestion et sur les sites sur lesquels elles ont été effectuées (Airbnb, par exemple). Chacun de ces messages sont remplis automatiquement avec des informations spécifiques à chaque séjour, comme le nom du logement et des locataires ou encore les dates d’arrivée et de départ. Vous avez également la possibilité d’y inclure des indications sur les consignes à respecter dans le logement et toutes les règles locales. Vous pouvez y mettre un lien vers votre livret d'accueil numérique dans lequel les voyageurs retrouvent des détails et recommandations supplémentaires pour le bon déroulement de leur séjour.
Exemples de messages :
Lorsque vous communiquez avec vos locataires directement via une plateforme de réservation, le suivi des échanges et la conservation d’un récapitulatif des informations générales de vos réservations est assez facile. Il peut cependant s’avérer très utile de garder un historique sur le comportement de certains voyageurs durant leur séjour chez vous, surtout dans le cas d’une plainte pour détérioration des lieux. D'autre part, si vous gérez vos réservations en direct, il vous est nécessaire d’avoir la bonne méthode pour recenser tous les détails d’un dossier. Un logiciel spécialisé dans la location saisonnière est donc très utile pour conserver et accéder facilement à ces données. Voici trois exemples d’outils très pratiques :
Toutes ces solutions d’automatisation n’ont pour but commun que de vous aider à protéger vos intérêts :
Il n'existe aucune solution miracle pour passer outre votre devoir de coller parfaitement à la législation en matière de location saisonnière. Toutes les informations que vous avez pris le temps de lire dans ce guide vous permettront, néanmoins, de pouvoir vous plier à certaines exigences de conformité et de faciliter la gestion de vos logements. Et si vous souhaitez plus de renseignements sur notre capteur, découvrez ses fonctionnalités en détails.
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