Uma das grandes vantagens de começar um negócio de aluguel por temporada é a barreira de entrada relativamente baixa. Uma complicação, porém, é manter o controle das regulamentações de aluguel de curto prazo, que podem ter várias camadas de leis e ordenanças.
Isso é duplamente complicado se você opera várias unidades em mais de um estado, país, cidade ou vila, pois cada uma pode ter seu próprio conjunto de normas de zoneamento, responsabilidades e regras residenciais, desde gerenciamento de resíduos e níveis de ruído até limites de ocupação.
Neste artigo, discutimos quais áreas da legislação de aluguel de curto prazo você deve entender, fornecemos exemplos de como as leis de licenciamento variam entre as regiões e analisamos as penalidades que você pode enfrentar se não seguir os procedimentos corretos.
Você também aprenderá quais etapas seguir para manter a conformidade e verá conselhos práticos sobre como gerenciar suas propriedades e processos para evitar problemas legais.
Isso inclui insights sobre qual software usar para automatizar tarefas para que você possa proteger sua empresa e reduzir sua carga de trabalho.
Os aluguéis de curto prazo (STRs) geralmente são considerados casas ou apartamentos mobiliados que são alugados por curtos períodos de tempo, normalmente menos de 30 dias. Mas os STRs nem sempre são casas ou apartamentos, e os hóspedes às vezes ficam mais de um mês.
Por exemplo, em vias navegáveis Amsterdã, os STRs são chamados de “aluguéis de temporada”, podem ser casas ou casas flutuantes e se distinguem dos bed and breakfast (B&Bs), que têm seu próprio conjunto de regulamentos (embora não incluam ter que oferecer café da manhã).
Enquanto isso, é comum que nômades digitais, locatários que trabalham remotamente em vários locais de viagem, permaneçam no STRs por vários meses seguidos.
Devido ao enorme crescimento do setor de STR na última década, e devido ao potencial de os STRs impactarem as economias locais, afetarem a disponibilidade de moradias de longo prazo e gerarem preocupações de segurança e incômodos, as regulamentações surgiram rapidamente em várias jurisdições.
Essas jurisdições não incluem apenas países e estados, mas também condados, cidades e vilas. E eles podem estar relacionados a uma série de problemas, incluindo restrições de zoneamento, limites de ocupação, níveis de ruído e padrões de segurança.
Portanto, estar em conformidade é entender as regulamentações locais de STR e acompanhar como elas evoluem, já que as regulamentações de STR geralmente passam por atualizações regulares.
Como gerente de imóveis para aluguel de temporada, isso pode ser crucial não apenas para seus padrões de serviço, mas para sua capacidade de reter permissão legal para operar em uma determinada área, que analisaremos a seguir.
Você pode precisar de várias licenças e autorizações para operar seu negócio de STR. Por exemplo, na maioria das jurisdições dos EUA, as empresas exigem uma licença comercial geral. Além disso, talvez seja necessário solicitar várias licenças de aluguel de curto prazo, mas não necessariamente.
Por exemplo, na Flórida:
Como você pode ver, as complexidades de registrar e licenciar seu negócio de STR variam significativamente de acordo com o local. Mas depois de concluir o processo de legitimação de suas operações, renovar certificados e autorizações no futuro deve ser muito mais fácil.
Além disso, vale a pena seguir os procedimentos corretos.
As consequências de operar uma empresa de aluguel de curto prazo sem as autorizações e licenças formais dependerão das leis e regulamentações locais. Aqui estão alguns exemplos do que esperar:
Para garantir que você esteja de acordo com a lei e evitar pagamentos caros, siga algumas práticas recomendadas, que discutiremos abaixo.
As regulamentações de aluguel de curto prazo geralmente não são apenas uma questão de suas práticas comerciais, mas também das regras e diretrizes locais de várias jurisdições.
No entanto, com uma abordagem metódica de conformidade e seguindo as cinco etapas descritas abaixo, você pode proteger sua empresa, proprietários e hóspedes de enfrentar quaisquer problemas.
Conforme discutido, dependendo de onde suas operações estão localizadas, você pode ter que enfrentar vários obstáculos para estar em conformidade.
Aqui está uma lista de algumas áreas importantes que você deve analisar ao pesquisar as regulamentações de STR para sua empresa, incluindo algumas que já abordamos:
Com sua pesquisa nas áreas mencionadas acima, você deve obter a certificação necessária e preencher todas as taxas de inscrição relacionadas. No entanto, as licenças nem sempre são um requisito, por exemplo, em Londres, Reino Unido, nenhuma permissão especial é necessária, desde que você não alugue por mais de 90 noites em um ano civil.
Onde forem necessárias licenças, tire uma folha do Praia da Virgínia livro de regras (veja abaixo), tornando-as visíveis para possíveis hóspedes, mostrando-as no local e em seu site de reservas diretas. Isso inspirará confiança nos hóspedes e mostrará seu profissionalismo.
Agora, você deve estar ciente das normas de segurança que deverá seguir. Por exemplo, suas propriedades de aluguel de curto prazo podem exigir extintores de incêndio, saídas de emergência claramente sinalizadas ou corrimãos. Talvez você também precise estabelecer limites máximos de convidados, instalar detectores de ruído, ou piscinas cercadas.
Certifique-se de comunicar claramente aos hóspedes quais medidas você implementou, como eles podem desempenhar um papel em sua própria segurança e o que podem fazer para evitar causar distúrbios. Uma maneira de fazer isso é com mensagens antes da estadia.
Pode não ser uma exigência legal registrar todas as suas tarefas e interações concluídas, mas isso pode protegê-lo em caso de disputas com hóspedes, provar que sua equipe realizou as principais verificações de segurança e fornecer um histórico de monitoramento de fumaça de cigarro, monitoramento interno e monitoramento de ruído externo.
Sempre que possível, automatize esse processo com a tecnologia de aluguel de curto prazo para que manter registros não signifique nenhuma tarefa manual adicional para você ou sua equipe. Isso garante que seus processos internos sejam eficientes e escaláveis (veremos exemplos de como automatizar a manutenção de registros na seção a seguir).
Seja uma lei de zoneamento local revisada, uma atualização nos procedimentos de registro de aluguel ou um novo estatuto sobre restrições de estacionamento, as leis locais e estaduais podem mudar. Portanto, você precisa se manter informado e preparado para reavaliar seus esforços de conformidade ao longo do tempo.
Ao participar de reuniões oficiais, como reuniões do conselho municipal, você pode não apenas acompanhar os últimos desenvolvimentos, mas também ter sua voz ouvida e, potencialmente, desempenhar um papel ativo na definição dos regulamentos e diretrizes locais ao votar nas políticas propostas.
As dicas práticas a seguir ajudarão você a seguir as etapas descritas acima, manter-se atualizado com os últimos desenvolvimentos na legislação local e gerenciar seus hóspedes para minimizar a chance de eles violarem as regras.
Juntar-se a um grupo local de colegas é provavelmente a ação mais útil que você pode tomar para entender os problemas enfrentados pelos gerentes de propriedades da STR em sua área e aprender como resolver desafios como obter licenças ou seguir as regras em questões como coleta de lixo, poluição sonora e estacionamento.
Ao fazer isso durante o estágio de pesquisa, você poderá descobrir o código administrativo ou municipal local, com qual especialista jurídico falar ou quais mudanças de lei devem ser previstas a seguir.
Você poderá fazer perguntas a pessoas que já resolveram seus problemas e isso o ajudará a se manter informado sobre quaisquer mudanças.
Muitas jurisdições têm decisões rígidas sobre os níveis de ruído aceitáveis das propriedades de aluguel de temporada como parte de suas leis zonais. Mas mesmo quando eles não estão presentes, pode haver leis incômodas dentro da lei estadual que considerem o ruído excessivo uma contravenção.
Igualmente importante, porém, é proteger seus proprietários de reclamações de vizinhos, que pode aumentar rapidamente para criar tensões contínuas e até mesmo incluir a polícia.
Com isso em mente, considere instalar Minutos sistema de monitoramento de ruído seguro para privacidade. Isso fornece alertas automatizados quando o ruído excede seus limites predefinidos e automatiza as mensagens para os hóspedes solicitando que eles reduzam o ruído ao mínimo.
No entanto, o dispositivo autônomo Minut não é apenas um monitor de ruído, mas também um monitor de ocupação, um detector de fumaça de cigarro e uma solução completa de segurança doméstica com recursos que incluem:
Com informações em tempo real sobre ruído, ocupação e segurança em todo o seu portfólio de propriedades, você pode ter mais tranquilidade, manter-se informado sobre quaisquer problemas à medida que surgirem e permanecer em conformidade com as regulamentações locais e estaduais sobre os níveis de ruído do STR.
A comunicação eficaz com os hóspedes, com orientações, conselhos e instruções claras, ajudará você a se manter em conformidade com as leis de aluguel de curto prazo sobre ruído, estacionamento, animais de estimação, coleta de lixo e segurança.
O problema que você pode enfrentar, no entanto, é gerenciar todas essas mensagens em várias estadias e mais de 20 unidades habitacionais, cada uma com seus próprios requisitos e especificações especiais.
Você pode resolver isso com o software STR que se integra ao seu PMS e agências de viagens on-line (OTAs).
Por exemplo, com o Minut, você pode criar modelos de mensagens que usam dados de reserva do seu sistema de gerenciamento de propriedades (PMS) e OTAs para preencher automaticamente cada mensagem com informações específicas da estadia, como nomes de casas e hóspedes, bem como datas de check-in e check-out.
Além disso, você pode usar essas mensagens agendadas para incluir informações sobre as regras da casa e os regulamentos locais, além de um link para seu guia digital, onde você pode fornecer mais detalhes e recomendações para a estadia deles.
Aqui está um fluxo de trabalho típico de mensagens para hóspedes que você pode usar para melhorar a experiência do hóspede, minimizar as mensagens manuais e manter o hóspede informado sobre quaisquer regras e regulamentos:
Se você estiver enviando mensagens aos hóspedes diretamente em uma OTA, normalmente é fácil rastrear as comunicações e manter um registro das informações gerais da reserva. Mas também pode ser útil manter um registro do comportamento do hóspede caso haja uma reclamação ou se houver algum dano ao conteúdo. Da mesma forma, se você estiver aceitando reservas diretas, precisará ter sua própria maneira de registrar todos os detalhes de uma estadia.
Um software especializado de aluguel de temporada ajudará você a manter e acessar registros — aqui estão três exemplos de como:
Ao automatizar as principais áreas de seus processos de gerenciamento, comunicações com hóspedes e rastreamento de tarefas, você pode facilmente manter um registro de eventos em seu portfólio de STR para proteger a integridade de suas práticas comerciais e usar como evidência no caso de um acidente ou disputa.
Infelizmente, não existe uma solução mágica para gerenciar as várias leis e regulamentos que compõem suas responsabilidades como gerente de imóveis para aluguel de curto prazo.
Mas, ao se conectar com outros gerentes de propriedades em sua área, entrar em contato com associações locais de proprietários e com o suporte de soluções automatizadas para monitoramento de ruído e manutenção de registros, você pode manter a conformidade e até mesmo reduzir suas tarefas manuais.
Para fazer isso de forma eficaz, você deve pesquisar não apenas quais licenças e autorizações você precisa, mas também áreas como políticas de ruído e incômodo, diretrizes de saúde e segurança, códigos de construção, leis de acessibilidade e restrições de estacionamento.
Então, ao se comunicar de forma eficaz com os hóspedes e ao utilizar um software especializado para monitorar o comportamento e agendar mensagens, você pode ficar tranquilo sabendo que suas propriedades estão bem cuidadas e que suas práticas estão de acordo com as regulamentações mais recentes.
