Normale usura e danni alla proprietà in affitto: una guida completa

Come ogni gestore di proprietà saprà, un'unità in affitto raramente sarà incontaminata dopo anni di abitazione. E sebbene possano sorgere problemi minori, a volte il confine tra normale usura e danni alla proprietà può essere sfocato.

Queste aree grigie possono aumentare rapidamente. I conflitti con i residenti in merito ai danni possono portare a lunghe controversie legali, influire sulla reputazione del gestore della proprietà e potenzialmente portare a perdite finanziarie.

Di conseguenza, i team di gestione devono avere una chiara comprensione di cosa costituisce la normale usura e cosa si intende per danno alla proprietà.

In questa guida, descriviamo le principali differenze tra i due, spieghiamo come pianificare gli effetti dell'uso quotidiano e offriamo suggerimenti per prevenire i danni a un'unità in affitto.

Cosa costituisce la normale usura?

«Normale usura» si riferisce a il deterioramento di un immobile derivante dall'uso quotidiano dei residenti. In qualità di gestore di proprietà, dovresti aspettarti lievi danni ogni volta che una proprietà viene affittata senza che i residenti ne siano responsabili.

Esempi di normale usura includono:

• Pittura o carta da parati sbiadita, scheggiata o scrostata
• Tappeti o tende sfilacciati
• Piccoli graffi o segni su pareti o pavimenti
• Fori per chiodi nelle pareti
• Tonalità sbiadite
• Maniglie delle porte allentate

‍Diversi fattori influiranno anche sull'entità o sulla gravità dell'usura della proprietà, come ad esempio:

• Durata del contratto di locazione: Più a lungo i residenti soggiornano nella proprietà, maggiore sarà l'usura della proprietà.
• Numero di residenti: In generale, un numero maggiore di residenti comporterà un aumento dell'usura.
• Età dei residenti: La proprietà subirà probabilmente un maggiore grado di usura se vi risiedono bambini piccoli.
• Presenza di animali domestici: Gli animali che vivono nella proprietà accelereranno o peggioreranno il deterioramento degli interni.
• Età e qualità dell'immobile, dei materiali e degli arredi: Le proprietà più recenti o ristrutturate di recente hanno maggiori probabilità di resistere agli effetti dell'uso quotidiano.

Cosa costituisce un danno alla proprietà?

A differenza della normale usura, i danni alla proprietà sono significativi e vanno oltre gli effetti ragionevoli dell'uso quotidiano. I residenti saranno ritenuti responsabili per questo tipo di danni, in genere derivanti da negligenza o negligenza accidentali o intenzionali.

Esempi di danni alla proprietà includono:

• Le porte si sono staccate dai cardini
• Finestre rotte
• Elettrodomestici o mobili rotti
• Carta da parati gravemente danneggiata, macchiata o rovinata
• Fori, macchie o bruciature nei tappeti
• Fori spalancati nelle pareti
• Graffi profondi sui pavimenti
• Modifiche non autorizzate

Una pulizia profonda o correzioni minori non possono risolvere questi problemi, a differenza della normale usura. Invece, richiedono più tempo, esperienza e denaro per la riparazione. I danni alla proprietà possono comportare la perdita parziale o totale del deposito cauzionale da parte dei residenti o, nei casi più gravi, lo sfratto. Potrebbe inoltre essere necessario trasformarlo in una controversia legale.

Come pianificare e preventivare l'usura

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Una ragionevole usura è inevitabile in qualsiasi spazio abitativo. In qualità di gestore di proprietà, devi affrontare in modo proattivo i problemi minori per mantenere la proprietà in perfetta forma.

Allora, da dove si comincia?

Avere un budget solido

Budget è la base per la manutenzione efficace di un immobile e per il successo operativo a lungo termine. Ci sono diverse regole pratiche che i gestori di proprietà possono seguire, tra cui:

• Regola del 50%: Assegna metà del reddito da locazione mensile a tasse, riparazioni e costi di manutenzione.
• Regola dell'1%: L'1% della valutazione annuale degli immobili sarà destinato alla manutenzione.
• Regola della metratura: Metti da parte $1 per piede quadrato della proprietà per le spese di manutenzione annuali.

Impostare ispezioni di routine

Le visite regolari alla proprietà ti consentono di rimanere aggiornato sulle cose man mano che si presentano (o anche prima) e ripararle prontamente, aiutando a prevenire gravi problemi in futuro.

Conoscere il ciclo di vita degli arredi e degli elettrodomestici

Gli elettrodomestici più grandi, come forni, frigoriferi o microonde, di solito durano dai 10 ai 15 anni, mentre gli arredi morbidi possono avere una durata più breve. Le tende, ad esempio, in genere devono essere sostituite ogni tre-cinque anni. Tieni traccia di quando gli articoli sono stati utilizzati per la prima volta in modo da sapere quando acquistarne di nuovi.

Non dimenticare le riparazioni più importanti

Le all'esterno di una proprietà è inoltre soggetto a un deterioramento quotidiano. Ad esempio, nelle case unifamiliari, la vernice esterna deve essere rifatta all'incirca ogni 5-10 anni e i tetti devono essere sostituiti ogni 15-25 anni. Sta a te assicurarti di pianificarli sia dal punto di vista della pianificazione che finanziario.

Mantieni la comunicazione fluida

I residenti possono avvisarti su eventuali problemi emergenti, quindi assicurati che ci sia sempre un linea di comunicazione aperta per rilevare tempestivamente i problemi. Allo stesso modo, informali in anticipo quando è prevista un'ispezione o se è necessario eseguire dei lavori.

Come evitare danni alla proprietà

Sebbene non sia possibile prevedere quando o se si verificheranno danni alla proprietà, ce ne sono diversi misure che puoi adottare per ridurre al minimo le possibilità di danni gravi:  

1. Impostare ispezioni periodiche: Controllare regolarmente la proprietà per eventuali segni di potenziali problemi, dall'impianto idraulico al paesaggio, aiuterà a rilevare e correggere altri dettagli minori che potrebbero trasformarsi in gravi danni in futuro. Queste ispezioni devono essere effettuate quando i residenti entrano ed escono e ogni tre-sei mesi durante la permanenza presso la proprietà.

2. Seleziona i potenziali residenti: Comportamento accurato controlli dei precedenti sui candidati prima che si trasferiscano e contatta i precedenti proprietari o gestori di proprietà per conoscere eventuali segnali di allarme.

3. Istruire i residenti: Fornisci manuali degli elettrodomestici e guide alla manutenzione per aiutarli a prendersi cura della proprietà in modo adeguato. Spiegate le procedure per segnalare i problemi e incoraggiate una comunicazione tempestiva.

4. Crea un inventario approfondito: Tieni traccia degli arredi e degli elettrodomestici della proprietà e descrivi il loro stato. Sono perfettamente funzionanti? Dovranno essere sostituiti a breve? Documenta queste cose in modo chiaro per evitare potenziali controversie con i residenti.

5. Scegli materiali e arredi in modo intelligente: Dai la priorità a materiali e mobili resistenti e resistenti per assicurarti che resistano facilmente all'uso.

6. Rivedi le politiche relative agli animali domestici: Gli animali nella proprietà aumentano il rischio di danni, quindi avere una politica sugli animali domestici più rigorosa e conduzione dello screening degli animali domestici aiuterà a prevenire problemi come tappeti profondamente macchiati o mobili usurati.

7. Investi nella tecnologia giusta per ridurre al minimo i rischi: Le feste e i grandi raduni sono i principali fattori di rischio per i danni alla proprietà. Una soluzione come Minut può sensibilizzare rapidamente i gestori di proprietà livelli di rumore, occupazionee fumo di sigaretta nella proprietà e contatta automaticamente i residenti per risolvere eventuali problemi prima che diventino un problema. Con un monitoraggio del clima interno funzione, Minut può anche analizzare i livelli di temperatura e umidità all'interno dell'unità, avvisandoti dei rischi di muffa prima che sia troppo tardi.

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Come affrontare i danni alla proprietà

A volte, nonostante gli sforzi del team di gestione, si verificano danni alla proprietà. I gestori di proprietà possono seguire questi passaggi per risolverlo rapidamente:

Valuta il danno: Effettuare un'indagine approfondita della proprietà per comprendere l'entità del danno. Scatta foto e video per documentare i problemi e raccogliere prove in caso di contenzioso.

Informare i residenti: Informa i residenti per iscritto, includendo una descrizione dettagliata dei danni e aggiungendo immagini o video a sostegno delle tue richieste. Spiega le loro responsabilità e gli obblighi contrattuali come descritto nel contratto di locazione.

Riparare i danni: Confronta i preventivi di diversi fornitori e stabilisci scadenze chiare per le riparazioni, assicurandoti che la proprietà venga ripristinata alle condizioni originali. Registra tutti i costi e le spese relativi ai lavori eseguiti.

Dedurre il costo delle riparazioni dai residenti deposito cauzionale: Fornisci ai residenti un elenco dettagliato delle spese da detrarre, seguendo le normative locali per effettuare le detrazioni.

Contatta il tuo assicuratore: Se esiste una politica sulla proprietà, presentare un reclamo ove applicabile, fornendo prove a sostegno.

Contatta il tuo team legale: Se i residenti si rifiutano di assumersi la responsabilità o contestano le tue richieste, avrai bisogno dell'aiuto di un professionista legale e, per sostenere il tuo caso, avrai bisogno di prove. Le immagini e i video sono essenziali (soprattutto se puoi fornire materiale «prima e dopo» per il confronto). Inoltre, i report sugli eventi di Minut possono essere utilizzati dove fumo di sigaretta, occupazione, rumoree livelli di umidità fanno parte del reclamo.

Rimani aggiornato sull'usura e riduci al minimo i fattori di rischio per il tuo portafoglio

Gestire con successo un portafoglio immobiliare significa prevenzione. In qualità di gestore immobiliare, sta a te rimanere aggiornato sulle riparazioni e agire prontamente su eventuali problemi importanti prima che si aggravino. Farlo è il modo migliore per mantenere una proprietà in buone condizioni e assicurarsi che i residenti siano felici.

Allo stesso modo, minimizzare i fattori di rischio per danni alla proprietà, da fumo a feste, è fondamentale. Minut può aiutarti a fare proprio questo, con avvisi in tempo reale che consentono ai gestori di proprietà di agire non appena emergono problemi.

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