Usure normale ou dégâts locatifs ? Le guide complet

Comme tout gestionnaire immobilier le sait, un logement locatif est rarement impeccable après des années d'occupation. Et si des problèmes mineurs peuvent survenir, la frontière entre l'usure normale et les dégâts matériels est parfois floue.

Ces zones d'ombre peuvent rapidement prendre de l'ampleur. Les conflits avec les résidents au sujet des dommages peuvent déboucher sur de longs litiges juridiques, nuire à la réputation du gestionnaire immobilier et entraîner des pertes financières potentielles.

Par conséquent, les équipes de gestion doivent bien comprendre ce qui relève de l'usure normale et ce qui relève des dommages matériels.

Dans ce guide, nous soulignons les principales différences entre les deux, expliquons comment prévoir les incidences d'une utilisation quotidienne et donnons des conseils pour prévenir les dommages causés à un logement locatif.

Qu'est-ce que l'usure normale ?

» L'usure normale » désigne la détérioration d'un bien immobilier résultant de l'utilisation quotidienne par les locataires. En tant que gestionnaire immobilier, vous devez vous attendre à des dommages mineurs chaque fois qu'un bien est loué sans en rendre les locataires responsables.

Voici quelques exemples d'usure normale :

• Peinture ou papier peint défraîchi, écaillé ou décollé
• Tapis ou rideaux effilochés
• Petites rayures ou marques sur les murs ou les sols
• Trous de clous dans les murs
• Teintes, peintures délavées
• Poignées de porte desserrées

‍Plusieurs facteurs auront également une incidence sur l'étendue ou la gravité de l'usure du bien, tels que :

• Durée du contrat de location : Plus les locataires restent longtemps dans le logement, plus l'usure du logement est susceptible d'être importante.
  
• Nombre de locataires : En règle générale, un plus grand nombre de locataires entraîne une usure plus importante.‍
• L'âge des locataires : Le bien immobilier subira probablement un degré d'usure plus élevé si de jeunes enfants y résident.‍
• Présence d'animaux domestiques : La présence d'animaux dans le logement accélère ou accentue la détérioration des intérieurs.‍
• L'âge et la qualité du bien, des matériaux et du mobilier : Les biens récents ou récemment rénovés sont plus susceptibles de résister aux effets de l'utilisation quotidienne.
  

Qu'est-ce qu'un dommage matériel ?

Contrairement à l'usure normale, les dommages matériels sont importants et ne se limitent pas aux effets raisonnables d'un usage quotidien. Les résidents seront tenus responsables de ce type de dommages, qui résultent généralement d'une négligence ou d'un manque de soin accidentel ou intentionnel.

Voici quelques exemples de dommages matériels :

• Portes arrachées, dégondées
• Vitres cassées
• Appareils électroménagers ou meubles cassés
• Papier peint gravement endommagé, taché ou abîmé
• Trous, taches ou brûlures sur les tapis
• Trous béants dans les murs
• Rayures profondes sur les sols
• Transformations non autorisées

Un nettoyage en profondeur ou des réparations mineures ne peuvent pas résoudre ces problèmes, contrairement à l'usure normale. Au contraire, les réparations nécessitent plus de temps, d'expertise et d'argent. Les dégâts matériels peuvent conduire les locataires à perdre une partie ou la totalité de leur dépôt de garantie ou, dans les cas les plus graves, à être expulsés. Il se peut également que vous deviez porter l'affaire devant les tribunaux.

Comment planifier et budgétiser l'usure

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Une usure raisonnable est inévitable dans tout espace de vie. En tant que gestionnaire immobilier, vous devez traiter de manière proactive les problèmes mineurs afin de maintenir le bien en parfait état.

Alors, par où commencer ?

Disposer d'un budget solide

L'établissement d'un budget est la base d'un entretien efficace d'un bien immobilier et d'une réussite opérationnelle à long terme. Il existe plusieurs règles importantes que les gestionnaires immobiliers peuvent suivre, notamment :

• Règle des 50 % : Affecter la moitié du revenu locatif mensuel aux impôts, aux réparations et aux frais d'entretien.
• Règle du 1% : 1% de la valeur annuelle du bien est destiné à l'entretien.
• Règle du m² : Mettez de côté 1 € par m² du bien pour les frais d'entretien annuels.

Mise en place d'inspections de routine

Des visites régulières vous permettent de rester au fait des problèmes dès qu'ils surviennent (ou même avant qu'ils ne surviennent) et de les réparer rapidement, ce qui permet d'éviter des problèmes majeurs à l'avenir.

Connaître le cycle de vie des meubles et des appareils électroménagers

Les gros appareils électroménagers, tels que les fours, les réfrigérateurs ou les micro-ondes, durent généralement entre 10 et 15 ans, tandis que le mobilier peut avoir une durée de vie plus courte. Les rideaux, par exemple, doivent généralement être remplacés tous les trois à cinq ans. Notez la date à laquelle les articles ont été utilisés pour la première fois afin de savoir quand en acheter de nouveaux.

N'oubliez pas les grosses réparations

L'extérieur d'un bien immobilier est également soumis à une détérioration quotidienne. Par exemple, dans les maisons individuelles, la peinture extérieure doit être refaite environ tous les cinq à dix ans, et les toits doivent être remplacés tous les quinze à vingt-cinq ans. C'est à vous qu'il incombe de prévoir ces travaux, tant du point de vue du calendrier que du point de vue financier.

Maintenir un processus de communication

Les locataires peuvent vous avertir de l'apparition de problèmes. Veillez donc à ce que la communication soit toujours ouverte afin de détecter les problèmes à un stade précoce. De même, informez-les à l'avance de la date d'une inspection ou de la nécessité d'effectuer des travaux.

Comment éviter les dommages matériels ?

Bien qu'il soit impossible de prévoir quand ou si des dommages matériels se produiront, vous pouvez prendre plusieurs mesures pour minimiser les risques de dommages graves :

1. Mettre en place des contrôles périodiques : Un check-in régulier de la propriété pour détecter tout signe de problème potentiel - de la plomberie à l'aménagement paysager - aidera à détecter et à corriger des détails plus mineurs qui pourraient se transformer en dommages majeurs à terme. Ces inspections doivent être effectuées lors de l'emménagement et du départ des locataires, puis tous les trois à six mois pendant la durée de leur séjour dans le bien.

2. Présélectionner les locataires potentiels : Vérifiez soigneusement les antécédents des candidats avant qu'ils n'emménagent et contactez les anciens propriétaires ou gestionnaires immobiliers pour connaître les éventuels signaux d'alerte.

3. Sensibiliser les locataires : Fournissez des manuels d'appareils et des guides d'entretien pour les aider à prendre soin de la propriété de manière adéquate. Expliquez les procédures à suivre pour signaler les problèmes et encouragez une communication précoce.
   

4. Dressez un inventaire détaillé : Recensez les meubles et les appareils électroménagers présents dans le logement et détaillez leur état. Sont-ils en parfait état de marche ? Doivent-ils être remplacés prochainement ? Documentez clairement ces éléments afin d'éviter tout litige potentiel avec les locataires.

5. Choisissez judicieusement les matériaux et le mobilier : Privilégiez des matériaux et des meubles résistants à l'usure afin qu'ils résistent facilement à l'usage.
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6. Passez en revue votre politique en matière d'animaux de compagnie : Les animaux présents dans la propriété augmentent le risque de dommages. Une politique plus stricte à l'égard des animaux de compagnie et un contrôle de ces derniers permettront d'éviter des problèmes tels que des moquettes très tachées ou des meubles usés.

7. Investissez dans les bonnes technologies pour minimiser les risques : Les fêtes et les grands rassemblements sont les principaux facteurs de risque de dommages matériels. Une solution comme Minut peut rapidement sensibiliser les gestionnaires immobiliers aux niveaux de bruit, occupation, et fumée de cigarette dans la propriété et contacter automatiquement les résidents pour régler les éventuels soucis avant qu'ils ne deviennent un problème. Avec une fonction surveillance du climat intérieur, Minut peut également analyser les niveaux de température et d'humidité à l'intérieur des logements, vous alertant ainsi des risques de moisissure avant qu'il ne soit trop tard.

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Comment faire face aux dommages matériels

Parfois, malgré tous les efforts de l'équipe de gestion, des dommages matériels surviennent. Les gestionnaires immobiliers peuvent suivre ces étapes pour y remédier rapidement :

Évaluez les dégâts : Menez une enquête approfondie sur le bien pour comprendre l'étendue des dégâts. Prenez des photos et des vidéos pour documenter les problèmes et avoir des preuves en cas de litige.

Informez les locataires : Avisez les locataires par écrit, en incluant une description détaillée des dommages et en ajoutant des images ou des vidéos à l'appui de vos réclamations. Expliquez-leur leurs responsabilités et obligations contractuelles telles qu'elles sont décrites dans le contrat de location.

Réparez les dommages : Comparez les devis de différents prestataires fixez des délais de réparation clairs, en veillant à ce que le bien soit remis dans son état d'origine. Enregistrez tous les coûts et dépenses liés aux travaux réalisés.

Déduire le coût des réparations du dépôt de garantie des locataires : Fournissez aux locataires une liste détaillée des dépenses déduites, conformément à la réglementation locale pour effectuer les déductions.

Contactez votre assureur : Si le bien est couvert par une police d'assurance, déposez une demande d'indemnisation, le cas échéant, en fournissant des preuves à l'appui.

Contactez votre équipe juridique : Si les locataires refusent d'assumer leurs responsabilités ou contestent vos demandes, vous aurez besoin de l'aide d'un professionnel du droit - et pour étayer votre dossier, vous avez besoin de preuves. Des images et des vidéos sont essentielles (en particulier si vous pouvez fournir du matériel « avant et après » à des fins de comparaison). En complément, les rapports d'événements de Minut peuvent être utilisés lorsque la fumée de cigarette, l'occupation, le bruit et les niveaux d'humidité font partie de la réclamation.

Restez à l'affût de l'usure et minimisez les facteurs de risque pour votre portefeuille.

La réussite de la gestion d'un parc immobilier repose sur la prévention. En tant que gestionnaire immobilier, il vous incombe de suivre de près les réparations et d'intervenir rapidement en cas de problème majeur avant qu'il ne s'aggrave. C'est le meilleur moyen de maintenir un bien immobilier en bon état et de s'assurer que les locataires sont satisfaits.

De même, il est essentiel de minimiser les facteurs de risque de dommages aux biens, qu'il s'agisse de fumer ou de faire la fête. Minut peut vous aider à le faire, grâce à des alertes en temps réel qui permettent aux gestionnaires immobiliers de prendre des mesures dès l'apparition de problèmes.

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