Comme tout gestionnaire immobilier le sait, un logement locatif est rarement impeccable après des années d'occupation. Et si des problèmes mineurs peuvent survenir, la frontière entre l'usure normale et les dégâts matériels est parfois floue.
Ces zones d'ombre peuvent rapidement prendre de l'ampleur. Les conflits avec les résidents au sujet des dommages peuvent déboucher sur de longs litiges juridiques, nuire à la réputation du gestionnaire immobilier et entraîner des pertes financières potentielles.
Par conséquent, les équipes de gestion doivent bien comprendre ce qui relève de l'usure normale et ce qui relève des dommages matériels.
Dans ce guide, nous soulignons les principales différences entre les deux, expliquons comment prévoir les incidences d'une utilisation quotidienne et donnons des conseils pour prévenir les dommages causés à un logement locatif.
» L'usure normale » désigne la détérioration d'un bien immobilier résultant de l'utilisation quotidienne par les locataires. En tant que gestionnaire immobilier, vous devez vous attendre à des dommages mineurs chaque fois qu'un bien est loué sans en rendre les locataires responsables.
Voici quelques exemples d'usure normale :
Plusieurs facteurs auront également une incidence sur l'étendue ou la gravité de l'usure du bien, tels que :
Contrairement à l'usure normale, les dommages matériels sont importants et ne se limitent pas aux effets raisonnables d'un usage quotidien. Les résidents seront tenus responsables de ce type de dommages, qui résultent généralement d'une négligence ou d'un manque de soin accidentel ou intentionnel.
Voici quelques exemples de dommages matériels :
Un nettoyage en profondeur ou des réparations mineures ne peuvent pas résoudre ces problèmes, contrairement à l'usure normale. Au contraire, les réparations nécessitent plus de temps, d'expertise et d'argent. Les dégâts matériels peuvent conduire les locataires à perdre une partie ou la totalité de leur dépôt de garantie ou, dans les cas les plus graves, à être expulsés. Il se peut également que vous deviez porter l'affaire devant les tribunaux.
Une usure raisonnable est inévitable dans tout espace de vie. En tant que gestionnaire immobilier, vous devez traiter de manière proactive les problèmes mineurs afin de maintenir le bien en parfait état.
Alors, par où commencer ?
L'établissement d'un budget est la base d'un entretien efficace d'un bien immobilier et d'une réussite opérationnelle à long terme. Il existe plusieurs règles importantes que les gestionnaires immobiliers peuvent suivre, notamment :
Des visites régulières vous permettent de rester au fait des problèmes dès qu'ils surviennent (ou même avant qu'ils ne surviennent) et de les réparer rapidement, ce qui permet d'éviter des problèmes majeurs à l'avenir.
Les gros appareils électroménagers, tels que les fours, les réfrigérateurs ou les micro-ondes, durent généralement entre 10 et 15 ans, tandis que le mobilier peut avoir une durée de vie plus courte. Les rideaux, par exemple, doivent généralement être remplacés tous les trois à cinq ans. Notez la date à laquelle les articles ont été utilisés pour la première fois afin de savoir quand en acheter de nouveaux.
L'extérieur d'un bien immobilier est également soumis à une détérioration quotidienne. Par exemple, dans les maisons individuelles, la peinture extérieure doit être refaite environ tous les cinq à dix ans, et les toits doivent être remplacés tous les quinze à vingt-cinq ans. C'est à vous qu'il incombe de prévoir ces travaux, tant du point de vue du calendrier que du point de vue financier.
Les locataires peuvent vous avertir de l'apparition de problèmes. Veillez donc à ce que la communication soit toujours ouverte afin de détecter les problèmes à un stade précoce. De même, informez-les à l'avance de la date d'une inspection ou de la nécessité d'effectuer des travaux.
Bien qu'il soit impossible de prévoir quand ou si des dommages matériels se produiront, vous pouvez prendre plusieurs mesures pour minimiser les risques de dommages graves :
Parfois, malgré tous les efforts de l'équipe de gestion, des dommages matériels surviennent. Les gestionnaires immobiliers peuvent suivre ces étapes pour y remédier rapidement :
Évaluez les dégâts : Menez une enquête approfondie sur le bien pour comprendre l'étendue des dégâts. Prenez des photos et des vidéos pour documenter les problèmes et avoir des preuves en cas de litige.
Informez les locataires : Avisez les locataires par écrit, en incluant une description détaillée des dommages et en ajoutant des images ou des vidéos à l'appui de vos réclamations. Expliquez-leur leurs responsabilités et obligations contractuelles telles qu'elles sont décrites dans le contrat de location.
Réparez les dommages : Comparez les devis de différents prestataires fixez des délais de réparation clairs, en veillant à ce que le bien soit remis dans son état d'origine. Enregistrez tous les coûts et dépenses liés aux travaux réalisés.
Déduire le coût des réparations du dépôt de garantie des locataires : Fournissez aux locataires une liste détaillée des dépenses déduites, conformément à la réglementation locale pour effectuer les déductions.
Contactez votre assureur : Si le bien est couvert par une police d'assurance, déposez une demande d'indemnisation, le cas échéant, en fournissant des preuves à l'appui.
Contactez votre équipe juridique : Si les locataires refusent d'assumer leurs responsabilités ou contestent vos demandes, vous aurez besoin de l'aide d'un professionnel du droit - et pour étayer votre dossier, vous avez besoin de preuves. Des images et des vidéos sont essentielles (en particulier si vous pouvez fournir du matériel « avant et après » à des fins de comparaison). En complément, les rapports d'événements de Minut peuvent être utilisés lorsque la fumée de cigarette, l'occupation, le bruit et les niveaux d'humidité font partie de la réclamation.
La réussite de la gestion d'un parc immobilier repose sur la prévention. En tant que gestionnaire immobilier, il vous incombe de suivre de près les réparations et d'intervenir rapidement en cas de problème majeur avant qu'il ne s'aggrave. C'est le meilleur moyen de maintenir un bien immobilier en bon état et de s'assurer que les locataires sont satisfaits.
De même, il est essentiel de minimiser les facteurs de risque de dommages aux biens, qu'il s'agisse de fumer ou de faire la fête. Minut peut vous aider à le faire, grâce à des alertes en temps réel qui permettent aux gestionnaires immobiliers de prendre des mesures dès l'apparition de problèmes.
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