Como qualquer gerente de propriedade sabe, uma unidade de aluguel raramente estará intocada após anos de moradia. E embora possam surgir problemas menores, às vezes a linha entre o desgaste justo e os danos materiais pode ficar confusa.
Essas áreas cinzentas podem aumentar rapidamente. Conflitos com residentes sobre danos podem levar a longas disputas legais, afetar a reputação do gerente da propriedade e, potencialmente, levar a perdas financeiras.
Como resultado, as equipes de gerenciamento precisam ter uma compreensão clara do que constitui desgaste normal e do que são danos materiais.
Neste guia, descrevemos as principais diferenças entre os dois, explicamos como planejar os efeitos do uso diário e oferecemos dicas sobre como evitar danos a uma unidade alugada.
“Desgaste normal” refere-se a a deterioração de uma propriedade resultante do uso diário dos residentes. Como gerente de propriedade, você deve esperar pequenos danos sempre que uma propriedade for alugada, sem responsabilizar os residentes por eles.
Exemplos de desgaste normal incluem:
Vários fatores também afetarão a extensão ou a severidade do desgaste da propriedade, como:
Em oposição ao desgaste justo, danos materiais são significativos e estão além dos efeitos razoáveis do uso diário. Os residentes serão responsabilizados por esse tipo de dano, normalmente resultante de negligência ou descuido acidental ou intencional.
Exemplos de danos materiais incluem:
A limpeza profunda ou pequenas correções não podem resolver esses problemas, ao contrário do desgaste normal. Em vez disso, eles exigem mais tempo, experiência e dinheiro para serem reparados. Danos à propriedade podem fazer com que os residentes percam parte ou todo o depósito de segurança ou, em casos graves, levar ao despejo. Talvez você também precise transformá-la em uma disputa legal.
O desgaste razoável é inevitável em qualquer ambiente residencial. Como gerente de propriedade, você deve lidar proativamente com pequenos problemas para manter a propriedade em ótima forma.
Então, por onde você começa?
Orçamento é a base para a manutenção efetiva de uma propriedade e o sucesso operacional a longo prazo. Existem várias regras práticas que os gerentes de propriedades podem seguir, incluindo:
Visitas regulares à propriedade permitem que você fique por dentro das coisas à medida que elas surgem (ou mesmo antes de aparecerem) e as conserte imediatamente, ajudando a evitar grandes problemas no futuro.
Aparelhos maiores, como fornos, geladeiras ou microondas, geralmente duram entre 10 e 15 anos, enquanto móveis macios podem ter uma vida útil mais curta. As cortinas, por exemplo, normalmente precisam ser substituídas a cada três a cinco anos. Acompanhe quando os itens foram usados pela primeira vez para saber quando comprar novos.
O fora de uma propriedade também está sujeito à deterioração diária. Por exemplo, em residências unifamiliares, a pintura externa deve ser refeita aproximadamente a cada cinco a 10 anos e os telhados precisam ser substituídos a cada 15 a 25 anos. Cabe a você garantir que os planeje do ponto de vista financeiro e de agendamento.
Os residentes podem avisá-lo sobre quaisquer problemas emergentes, portanto, certifique-se de que sempre haja um linha aberta de comunicação para detectar problemas precocemente. Da mesma forma, informe-os com antecedência quando uma inspeção está prevista ou se o trabalho precisa ser realizado.
Embora você não possa prever quando ou se ocorrerão danos à propriedade, existem vários medidas que você pode tomar para ajudar a minimizar as chances de danos graves:
Às vezes, apesar dos melhores esforços da equipe de gerenciamento, ocorrem danos à propriedade. Os gerentes de propriedades podem seguir essas etapas para resolver isso rapidamente:
Avalie os danos: Faça uma investigação completa da propriedade para entender a extensão dos danos. Tire fotos e grave vídeos para documentar os problemas e ter provas em caso de litígio.
Informe aos residentes: Notifique os residentes por escrito, incluindo uma descrição detalhada dos danos e adicionando imagens ou vídeos para apoiar suas reivindicações. Explique suas responsabilidades e obrigações contratuais conforme descrito no contrato de locação.
Repare os danos: Compare cotações de diferentes fornecedores e defina cronogramas de reparo claros, garantindo que a propriedade seja restaurada à sua condição original. Registre todos os custos e despesas relacionados aos trabalhos realizados.
Deduza o custo dos reparos dos residentes depósito de segurança: Forneça aos residentes uma lista detalhada das despesas que estão sendo deduzidas, seguindo os regulamentos locais para realizar as deduções.
Entre em contato com sua seguradora: Se houver uma política sobre a propriedade, registre uma reclamação quando aplicável, fornecendo evidências de apoio.
Entre em contato com sua equipe jurídica: Se os residentes se recusarem a assumir a responsabilidade ou contestar suas reivindicações, você precisará da ajuda de um profissional jurídico e, para apoiar seu caso, precisará de evidências. Imagens e vídeos são essenciais (especialmente se você puder fornecer material “antes e depois” para comparação). Além disso, os relatórios de eventos do Minut podem ser usados onde fumaça de cigarro, ocupação, ruído, e níveis de umidade fazem parte da reivindicação.
Gerenciar um portfólio de propriedades com sucesso tem tudo a ver prevenção. Como gerente de propriedade, cabe a você ficar por dentro dos reparos e agir prontamente sobre quaisquer problemas importantes antes que eles se agravem. Fazer isso é a melhor maneira de manter uma propriedade em boas condições e garantir que os residentes fiquem felizes.
Da mesma forma, minimizando os fatores de risco por danos materiais, de fumar para festejando, é crucial. Minuto pode ajudá-lo a fazer exatamente isso, com alertas em tempo real que permitem que os gerentes de propriedades ajam assim que surgirem problemas.
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