Desgaste normal versus danos em propriedades alugadas: um guia completo

Como qualquer gerente de propriedade sabe, uma unidade de aluguel raramente estará intocada após anos de moradia. E embora possam surgir problemas menores, às vezes a linha entre o desgaste justo e os danos materiais pode ficar confusa.

Essas áreas cinzentas podem aumentar rapidamente. Conflitos com residentes sobre danos podem levar a longas disputas legais, afetar a reputação do gerente da propriedade e, potencialmente, levar a perdas financeiras.

Como resultado, as equipes de gerenciamento precisam ter uma compreensão clara do que constitui desgaste normal e do que são danos materiais.

Neste guia, descrevemos as principais diferenças entre os dois, explicamos como planejar os efeitos do uso diário e oferecemos dicas sobre como evitar danos a uma unidade alugada.

O que constitui desgaste normal?

“Desgaste normal” refere-se a a deterioração de uma propriedade resultante do uso diário dos residentes. Como gerente de propriedade, você deve esperar pequenos danos sempre que uma propriedade for alugada, sem responsabilizar os residentes por eles.

Exemplos de desgaste normal incluem:

• Tinta ou papel de parede desbotados, lascados ou descascados
• Tapetes ou cortinas desgastados
• Pequenos arranhões ou marcas nas paredes ou no chão
• Orifícios para pregos nas paredes
• Tons desbotados
• Maçanetas soltas

‍Vários fatores também afetarão a extensão ou a severidade do desgaste da propriedade, como:

• Duração do contrato de locação: Quanto mais tempo os residentes permanecerem na propriedade, mais desgaste ela provavelmente sofrerá.
• Número de residentes: Geralmente, mais residentes levarão a um maior desgaste.
• Idade dos residentes: A propriedade provavelmente sofrerá um maior grau de desgaste se crianças pequenas residirem nela.
• Presença de animais de estimação: Os animais que vivem na propriedade irão acelerar ou piorar a deterioração dos interiores.
• Idade e qualidade da propriedade, materiais e móveis: Propriedades mais novas ou recentemente reformadas têm maior probabilidade de resistir aos efeitos do uso diário.

O que constitui dano à propriedade?

Em oposição ao desgaste justo, danos materiais são significativos e estão além dos efeitos razoáveis do uso diário. Os residentes serão responsabilizados por esse tipo de dano, normalmente resultante de negligência ou descuido acidental ou intencional.

Exemplos de danos materiais incluem:

• Portas arrancadas com dobradiças
• Janelas quebradas
• Eletrodomésticos ou móveis quebrados
• Papel de parede gravemente danificado, manchado ou arruinado
• Buracos, manchas ou queimaduras em tapetes
• Buracos abertos nas paredes
• Arranhões profundos no chão
• Alterações não autorizadas

A limpeza profunda ou pequenas correções não podem resolver esses problemas, ao contrário do desgaste normal. Em vez disso, eles exigem mais tempo, experiência e dinheiro para serem reparados. Danos à propriedade podem fazer com que os residentes percam parte ou todo o depósito de segurança ou, em casos graves, levar ao despejo. Talvez você também precise transformá-la em uma disputa legal.

Como planejar e fazer um orçamento para o desgaste

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O desgaste razoável é inevitável em qualquer ambiente residencial. Como gerente de propriedade, você deve lidar proativamente com pequenos problemas para manter a propriedade em ótima forma.

Então, por onde você começa?

Tenha um orçamento sólido

Orçamento é a base para a manutenção efetiva de uma propriedade e o sucesso operacional a longo prazo. Existem várias regras práticas que os gerentes de propriedades podem seguir, incluindo:

• Regra dos 50%: Aloque metade da renda mensal de aluguel para impostos, reparos e custos de manutenção.
• Regra de 1%: 1% da avaliação anual da propriedade será destinada à manutenção.
• Regra da metragem quadrada: Reserve $1 por pé quadrado da propriedade para despesas anuais de manutenção.

Configure inspeções de rotina

Visitas regulares à propriedade permitem que você fique por dentro das coisas à medida que elas surgem (ou mesmo antes de aparecerem) e as conserte imediatamente, ajudando a evitar grandes problemas no futuro.

Conheça o ciclo de vida de móveis e eletrodomésticos

Aparelhos maiores, como fornos, geladeiras ou microondas, geralmente duram entre 10 e 15 anos, enquanto móveis macios podem ter uma vida útil mais curta. As cortinas, por exemplo, normalmente precisam ser substituídas a cada três a cinco anos. Acompanhe quando os itens foram usados pela primeira vez para saber quando comprar novos.

Não se esqueça de reparos maiores

O fora de uma propriedade também está sujeito à deterioração diária. Por exemplo, em residências unifamiliares, a pintura externa deve ser refeita aproximadamente a cada cinco a 10 anos e os telhados precisam ser substituídos a cada 15 a 25 anos. Cabe a você garantir que os planeje do ponto de vista financeiro e de agendamento.

Mantenha a comunicação fluindo

Os residentes podem avisá-lo sobre quaisquer problemas emergentes, portanto, certifique-se de que sempre haja um linha aberta de comunicação para detectar problemas precocemente. Da mesma forma, informe-os com antecedência quando uma inspeção está prevista ou se o trabalho precisa ser realizado.

Como evitar danos materiais

Embora você não possa prever quando ou se ocorrerão danos à propriedade, existem vários medidas que você pode tomar para ajudar a minimizar as chances de danos graves:  

1. Configure inspeções periódicas: Verificar regularmente a propriedade em busca de sinais de possíveis problemas, do encanamento ao paisagismo, ajudará a detectar e corrigir mais pequenos detalhes que podem se transformar em grandes danos no futuro. Essas inspeções devem ser realizadas quando os residentes entram e saem e a cada três a seis meses durante seu tempo na propriedade.

2. Exiba possíveis residentes: Conduza cuidadosamente verificações de antecedentes sobre os candidatos antes de se mudarem e entre em contato com proprietários ou gerentes de propriedades anteriores para saber mais sobre quaisquer sinais de alerta.

3. Eduque os residentes: Forneça manuais de eletrodomésticos e guias de manutenção para ajudá-los a cuidar adequadamente da propriedade. Explique os procedimentos para relatar problemas e incentivar a comunicação precoce.

4. Faça um inventário detalhado: Acompanhe os móveis e eletrodomésticos da propriedade e detalhe seu estado. Eles estão em perfeito estado de funcionamento? Eles devem ser substituídos em breve? Documente essas coisas claramente para evitar possíveis disputas com os residentes.

5. Escolha materiais e móveis de forma inteligente: Priorize materiais e móveis resistentes e resistentes para garantir que eles resistam facilmente ao uso.

6. Revise as políticas de seus animais de estimação: Os animais na propriedade aumentam o risco de danos, portanto, ter uma política mais rigorosa para animais de estimação e realizando exames de animais de estimação ajudará a evitar problemas como tapetes profundamente manchados ou móveis desgastados.

7. Invista na tecnologia certa para minimizar os riscos: Festas e grandes reuniões são os principais fatores de risco para danos materiais. Uma solução como Minuto pode rapidamente conscientizar os gerentes de propriedades sobre níveis de ruído, ocupação, e fumaça de cigarro na propriedade e entre em contato automaticamente com os residentes para lidar com quaisquer problemas antes que eles se tornem um problema. Com um monitoramento do clima interno Como recurso, o Minut também pode analisar os níveis de temperatura e umidade dentro da unidade, alertando você sobre os riscos de mofo antes que seja tarde demais.

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Como lidar com danos materiais

Às vezes, apesar dos melhores esforços da equipe de gerenciamento, ocorrem danos à propriedade. Os gerentes de propriedades podem seguir essas etapas para resolver isso rapidamente:

Avalie os danos: Faça uma investigação completa da propriedade para entender a extensão dos danos. Tire fotos e grave vídeos para documentar os problemas e ter provas em caso de litígio.

Informe aos residentes: Notifique os residentes por escrito, incluindo uma descrição detalhada dos danos e adicionando imagens ou vídeos para apoiar suas reivindicações. Explique suas responsabilidades e obrigações contratuais conforme descrito no contrato de locação.

Repare os danos: Compare cotações de diferentes fornecedores e defina cronogramas de reparo claros, garantindo que a propriedade seja restaurada à sua condição original. Registre todos os custos e despesas relacionados aos trabalhos realizados.

Deduza o custo dos reparos dos residentes depósito de segurança: Forneça aos residentes uma lista detalhada das despesas que estão sendo deduzidas, seguindo os regulamentos locais para realizar as deduções.

Entre em contato com sua seguradora: Se houver uma política sobre a propriedade, registre uma reclamação quando aplicável, fornecendo evidências de apoio.

Entre em contato com sua equipe jurídica: Se os residentes se recusarem a assumir a responsabilidade ou contestar suas reivindicações, você precisará da ajuda de um profissional jurídico e, para apoiar seu caso, precisará de evidências. Imagens e vídeos são essenciais (especialmente se você puder fornecer material “antes e depois” para comparação). Além disso, os relatórios de eventos do Minut podem ser usados onde fumaça de cigarro, ocupação, ruído, e níveis de umidade fazem parte da reivindicação.

Fique por dentro do desgaste e minimize os fatores de risco do seu portfólio

Gerenciar um portfólio de propriedades com sucesso tem tudo a ver prevenção. Como gerente de propriedade, cabe a você ficar por dentro dos reparos e agir prontamente sobre quaisquer problemas importantes antes que eles se agravem. Fazer isso é a melhor maneira de manter uma propriedade em boas condições e garantir que os residentes fiquem felizes.

Da mesma forma, minimizando os fatores de risco por danos materiais, de fumar para festejando, é crucial. Minuto pode ajudá-lo a fazer exatamente isso, com alertas em tempo real que permitem que os gerentes de propriedades ajam assim que surgirem problemas.

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