Como evitar violações de regras por inquilinos ruins

‍A maioria dos inquilinos faz o que pode para ser respeitosa. Sua propriedade é a casa deles e eles querem mantê-la nas melhores condições possíveis.

No entanto, quase todo gerente de propriedade ou proprietário encontrou “inquilinos ruins” — aqueles que causam danos, perdem o pagamento do aluguel ou criam disputas com vizinhos.

Como gerente de propriedade, você pode achar que as verificações de referência são sua única salvaguarda para garantir inquilinos confiáveis. Mas há medidas adicionais que você pode tomar para proteger sua propriedade.

Neste artigo, exploraremos os tipos mais comuns de inquilinos ruins, como evitar atraí-los e, na pior das hipóteses, como mitigar os danos à sua propriedade e reputação se eles já se mudaram.

Os tipos mais comuns de inquilinos ruins e violações de regras

Os inquilinos ruins vêm em todas as formas e tamanhos. No entanto, existem alguns comportamentos repetidos que você pode observar para evitar que as situações piorem e superar inquilinos ruins antes que seja tarde demais.

Aluguel atrasado ou aluguel não pago

Pagar o aluguel integral e dentro do prazo é a regra #1 para ser um bom inquilino. Quando os inquilinos pagam consistentemente com atraso ou deixam de pagar, isso cria pressão financeira para gerentes e proprietários de propriedades.

• Sinais de alerta: Desculpas frequentes, pagamentos parciais ou evitar a comunicação.
• Riscos: Custos legais de despejo, vagas prolongadas e perda de renda de aluguel.
• Dicas de prevenção: Implemente lembretes de pagamento automatizados, ofereça opções de pagamento on-line e aplique multas por atraso para incentivar pagamentos pontuais.

Danos estruturais ou de conteúdo

Os danos causados pelos inquilinos podem ser categorizados em dois tipos principais:

• Danos estruturais: Isso inclui problemas que afetam a integridade da propriedade, como paredes quebradas, danos no encanamento, vazamentos de água ou reformas não autorizadas que podem comprometer a segurança.
• Danos no conteúdo: Isso se refere ao desgaste excessivo além do uso normal, como tapetes manchados, eletrodomésticos quebrados, orifícios nas paredes ou luminárias danificadas.

Ambos os tipos de danos podem ser caros de reparar e podem atrasar a mudança de futuros inquilinos.

💡 Dicas de prevenção: Realize inspeções regulares, exija depósitos de segurança e descreva claramente as responsabilidades do inquilino pelo cuidado da propriedade no contrato de locação.

Ruído excessivo, especialmente durante horas de silêncio

As reclamações de ruído estão entre os problemas mais comuns em propriedades de aluguel, especialmente em edifícios com várias unidades. As fontes comuns de ruído excessivo incluem:

• Música alta ou televisão
• Festas ou reuniões
• Cães latindo ou outros animais de estimação
• Atividades noturnas que incomodam os vizinhos
  O ruído excessivo pode levar a disputas com inquilinos, reclamações de vizinhos e até mesmo ações legais em áreas com leis rígidas de ruído.

💡 Dicas de prevenção: Defina políticas claras de horário de silêncio em contratos de locação, use tecnologia de monitoramento de ruído para detectar violações e aplicar penalidades por distúrbios repetidos.

Fumar em áreas para não fumantes

Muitas propriedades de aluguel têm políticas de proibição de fumar para evitar riscos de incêndio, proteger a qualidade do ar interno e evitar odores persistentes que são difíceis de remover. No entanto, alguns inquilinos ainda violam essas regras, causando problemas como:

• Riscos de incêndio, especialmente em edifícios mais antigos com materiais inflamáveis.
• Exposição passiva ao fumo, que pode afetar outros inquilinos em espaços compartilhados ou edifícios com várias unidades.
• Limpeza e desodorização caras após a saída do inquilino.

💡Dicas de prevenção: Use a tecnologia de detecção de fumaça, inclua penalidades por fumar nos contratos de locação e forneça áreas designadas para fumantes, se necessário.

Hóspedes de longa

Embora os inquilinos possam ocasionalmente receber visitantes, hóspedes de longa duração que permanecem por semanas ou meses podem se tornar um problema, especialmente se não estiverem oficialmente contratados. Os riscos incluem:

• Preocupações com a segurança — indivíduos não avaliados podem não seguir as regras de propriedade.
• Maior desgaste devido à maior ocupação.
• Ocupantes não autorizados que podem ser difíceis de remover se reivindicarem direitos de residência.

💡 Dicas de prevenção: Estabeleça políticas claras para hóspedes, limite as estadias para não arrendatários e realize inspeções de rotina para garantir a conformidade.

Ter animais de estimação

Animais de estimação podem trazer companhia aos inquilinos, mas também apresentam riscos potenciais, especialmente se não forem gerenciados adequadamente:

• Danos materiais causados por arranhões, mastigação ou acidentes.
• Alergias e problemas de higiene em espaços compartilhados.
• Queixas de ruído, principalmente de cães latindo.
• Problemas de responsabilidade se um animal de estimação morder ou ferir alguém.

💡Dicas de prevenção: Use um processo de triagem de animais de estimação, cobra depósitos ou taxas para animais de estimação e descreva as expectativas de comportamento do animal de estimação no contrato de locação.

6 maneiras de evitar que inquilinos ruins violem as regras

Depois que os inquilinos entrarem, cabe a você garantir que eles cumpram as regras. Evitar violações de regras ajuda a manter o valor da propriedade e também cria um ambiente de vida positivo para todos os residentes—especialmente em residências multifamiliares.

Ao aproveitar a tecnologia, a comunicação clara e as políticas de fiscalização, os proprietários podem impedir o mau comportamento dos inquilinos, como ruído excessivo, fumo e hóspedes não autorizados.

Abaixo estão algumas estratégias eficazes:

1. Implemente um processo de triagem escalável

Um processo completo e escalável de seleção de inquilinos é essencial ao gerenciar várias propriedades. O objetivo é identificar inquilinos responsáveis e minimizar o risco de violações das regras. Considere implementar as seguintes etapas de triagem:

• Verificações de antecedentes: Avalie o histórico criminal, a pontuação de crédito e os despejos anteriores.
• Verificação do histórico de aluguel: Entre em contato com proprietários anteriores para verificar pagamentos pontuais e locação responsável.
• Questionários de pré-seleção: Pergunte sobre a situação profissional, animais de estimação e hábitos de vida para avaliar a adequação do inquilino.
• Use ferramentas de triagem: Automatize e simplifique o processo com um software de gerenciamento de propriedades que integra verificações de antecedentes e aplicativos de aluguel.

Um processo de triagem estruturado ajuda a filtrar inquilinos com histórico de problemas de aluguel, despejos ou danos à propriedade, reduzindo a probabilidade de futuras violações.

2. Defina claramente as regras e consequências no contrato de locação

Definir expectativas claras desde o início pode evitar mal-entendidos e disputas. Certifique-se de que seu contrato de locação inclua:

• Regras explícitas sobre pagamentos de aluguel: defina datas de vencimento, multas por atraso e consequências do não pagamento.
• Políticas de ruído: descreva os níveis de ruído aceitáveis e as horas de silêncio.
• Restrições de fumar: especifique se é permitido fumar e as penalidades por violações.
• Políticas de hóspedes: Estabeleça limites para hóspedes de curto e longo prazo.
• Responsabilidades de manutenção: Esclareça as obrigações do inquilino em relação a problemas de manutenção e comunicação.
• Consequências das violações: Detalhe multas, avisos e possíveis etapas de despejo.

3. Instale um monitoramento seguro de privacidade

A tecnologia pode desempenhar um papel crucial na manutenção da ordem nas propriedades de aluguel. Soluções de monitoramento com privacidade segura, como Minut, ajude os proprietários a rastrear possíveis violações, respeitando a privacidade do inquilino. Por exemplo, o Minut oferece:

• Monitoramento de ruído: Detecte ruídos internos e externos excessivos e seja notificado antes que os distúrbios aumentem.
• Detecção de fumaça: Identifique possíveis violações do tabagismo (cigarro e maconha) em unidades para não fumantes.
• Condições climáticas: Detectar riscos de mofo em suas propriedades para ajudar a evitar que o mofo se transforme em um problema de saúde.
• Alertas instantâneos: receba notificações de violações em tempo real, permitindo uma ação imediata.
• Evidência documentada: forneça registros objetivos para resolução de disputas.

Minuto em ação: como a Brenland Properties reduz reclamações e escalas em moradias estudantis

Propriedades em Brenland adotou o Minut para reduzir as reclamações de ruído e ajudar a manter as relações com os vizinhos em todo o seu portfólio de moradia estudantil. Embora a maioria dos inquilinos fosse respeitosa, alguns tinham uma reputação ruim, o que levou o fundador Brendan McParland a adotar uma abordagem proativa.

A empresa implantou o sistema em seu portfólio incorporando o Minut aos contratos de aluguel e educando os inquilinos sobre seus benefícios. Isso garante informações sobre propriedades 24 horas por dia, 7 dias por semana, e alertas em tempo real, sem comprometer a privacidade dos inquilinos.

4. Implemente inspeções regulares e um processo simples de emissão de relatórios de manutenção

Inspeções regulares ajudam a identificar problemas precocemente e garantem que os inquilinos mantenham a propriedade adequadamente.

Para agilizar esse processo:

• Cronograma inspeções de rotina e notifique os inquilinos com antecedência.
• Incentive os inquilinos a relate problemas de manutenção imediatamente por meio de um sistema digital.
• Uso listas de verificação para rastrear as condições da propriedade ao longo do tempo.
• Resolva as questões rapidamente para evitar maiores danos e garantir a conformidade.

5. Seja acessível e acessível

Estabelecer uma comunicação aberta com os inquilinos pode reduzir significativamente as violações das regras. Quando os inquilinos se sentem à vontade para entrar em contato, é mais provável que:

• Peça esclarecimentos sobre regras antes de tomar decisões.
• Relate possíveis problemas com antecedência, evitando problemas maiores.
• Sinta-se responsável pelo ambiente de vida, promovendo o respeito mútuo.

6. Forneça aos inquilinos um guia digital

Um guia digital para inquilinos serve como uma referência de fácil acesso para as regras e expectativas da comunidade.

Esse guia pode incluir:

• Detalhes do contrato de locação.
• Regras comunitárias e protocolos de segurança.
• Procedimentos de solicitação de manutenção.
• Políticas de ruído e tabagismo.
• Informações sobre o Minut e outras tecnologias usadas para manter um ambiente de vida seguro.

Diferentemente dos documentos impressos, os guias digitais são fáceis de atualizar e garantem que os inquilinos sempre tenham as informações mais recentes na ponta dos dedos.

Adote uma abordagem proativa para inquilinos ruins

Embora a maioria dos inquilinos seja responsável e respeitosa, inquilinos ruins podem criar desafios que afetam sua propriedade e seus resultados financeiros.

Ao tomar medidas proativas—como triagem completa de inquilinos, contratos de locação claros, inspeções de rotina e monitoramento seguro de privacidade—você pode reduzir o risco de violações de regras e danos à propriedade.

A prevenção é a melhor estratégia, e as ferramentas certas fazem toda a diferença. É por isso que mais de 50.000 gerentes e proprietários confiam na Minut para proteger suas propriedades com insights em tempo real 24 horas por dia, 7 dias por semana. Do monitoramento de ruído à detecção de tabagismo, O Minut ajuda você a detectar possíveis problemas antes que eles se agravem, protegendo seu investimento e garantindo uma experiência de locação respeitosa.